二手房买卖常见法律问题解析
原文按：每一次房市的异常波动，都会大面积爆发房屋买卖合同纠纷，尤其是二手房买卖合同纠纷。通过对浙江地区和上海地区人民法院2015年至今的150余份生效法律文书进行分析，归纳出二手房买卖合同纠纷中最为常见的纠纷类型，以供读者参考。
一、因卖方违约引起的纠纷
1、“一房二卖”引起的纠纷
案例：（2015）沪一中民二（民）终字第2955号（点击查看裁判文书全文）
上海市第一中级人民法院
案情简介：上诉人（一审被告、卖方）与被上诉人（一审原告、买方）通过A公司居间签订房屋买卖合同，出售了系争房屋，买方支付了部分房款及中介费，双方办理了网上备案登记。次日一审被告又与案外人郭某通过B公司居间签订该房屋的买卖合同，郭某支付了部分房款。后一审原告发现系争房屋存在“一房二卖”情况，遂向人民法院起诉要求：1、解除买卖合同；2、返还已付房款；3、支付违约金及中介费。
法院判决：判令解除合同，返还已付房款及违约金，驳回其他诉讼请求。二审维持原判。
法律问题：在房价剧烈波动，尤其是房价异常上涨时，“一房二卖”的现象便尤为突出。“一房二卖”一般分两种情况：
第一种是前后两份买卖合同各方中仅有一份合同当事人办理了房屋产权转移登记手续，另一个没有办理。我国物权法规定，办理了房屋产权转移登记手续，即表明房产的所有权已经发生了变动，即该买卖合同的买方已经确定取得房屋的所有权，其他合同的买方只享有买卖合同约定的债权，其只能根据合同约定行使债权性权利。
第二种是前后两个买卖合同均未办理房屋产权转移登记手续。由于均未办理房屋产权转移登记手续，则数个合同的买方处于平等的债权人地位，此时买方无权直接支配买卖标的物，只能请求卖方履行相关义务，买方才能取得标的物的所有权。此时实际履行是违约的一种补救方式，若存在《合同法》第一百一十条规定的三种情形，即“（1）法律上或事实上不能履行；（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未要求履行”则不适用实际履行。另外，在数个买卖合同均适用实际履行的前提下，确定买方取得房产的所有权可以综合考虑如下因素：（1）买方是否已经实际占有；（2）买方是否已经付清房款；（3）房产是否有买方附加的价值；（4）履行成本问题。另外，适用实际履行一方，并不妨碍其再要求卖方承担赔偿损失、支付违约金等权利。
2、因房屋质量或权利存在瑕疵而引起的纠纷
（1）购买二手房，卫生间漏水引起的纠纷
案例：（2014）浦民一（民）初字第9932号（点击查看裁判文书全文）
上海市浦东新区人民法院
案情简介：原告向被告购买一精装修房，双方签订《上海市房地产买卖合同》，后涉案房屋楼下1703室住户卫生间漏水，经鉴定为涉案房屋装修瑕疵。1703室住户起诉原告要求维修及赔偿损失，法院判决原告支付赔偿金及维修损失费。后原告起诉被告，要求被告支付维修费、赔偿损失和因漏水及维修导致原告无法正常居住所产生的租赁费。
法院判决：判令被告应支付原告维修费、赔偿损失以及酌情确定修复期间造成系争房屋无法居住的损失费用。
法律问题：二手房买卖合同纠纷中，房屋的隐蔽质量瑕疵担保责任由卖方或开发商承担，应根据隐蔽质量瑕疵的形成原因进行分析。一般情况下，若该隐蔽质量瑕疵是房屋本身所固有的，购房人可向房屋的开发商主张保修责任或赔偿责任。反之，若瑕疵并非房屋本身所固有，而是由于卖方在装修、使用过程中产生，购房人对此亦不知情，则应由卖方承担责任。
(2) 隐瞒房屋存在抵押的事实引起的纠纷
案例1：（2015）闵民五（民）初字第1121号（点击查看裁判文书全文）
上海市闵行区人民法院
案情简介：原告与被告中介上海台庆公司签订《上海市房地产买卖合同》，由被告向原告推荐案外人龚某某的房屋，被告公司员工与龚某某均告知原告，系争房屋只有一个抵押权人，系自然人，原告向中介公司支付了首笔款项后，该抵押权人可以撤销抵押权，使房屋得以正常交易。原告支付了首付款和中介费，后发现系争房屋还有另一抵押权人为银行，中介主动要求解除合同。后原告起诉至法院要求被告返还中介费及代收的定金。
法院判决：判令被告返还中介费，驳回其他诉讼请求。
法律问题：在房屋买卖交易中，具有抵押的房屋，因在抵押权未被完全涤除前可能无法进行房屋产权转移登记、无法继续履行合同之重大交易风险，故房屋的抵押信息对买方购买房屋属重大决策事项。故隐瞒房屋抵押事实，应对此承担责任。
案例2：（2015）杭滨民初字第1447号杭州市滨江区人民法院（点击查看裁判文书全文）
案情简介：原、被告双方签订《杭州市房屋转让合同》，合同签订后，原告依约履行了自己的合同义务，但由于涉案房屋存在抵押贷款，被告未按约清偿抵押贷款，使得涉案房屋迟迟无法转移登记至原告名下。双方为此多次协商但始终无法达成一致意见。原告遂向人民法院起诉，要求解除合同，返还原告购房款和装修款并支付违约金。
法院判决：判令解除合同，返还原告购房款和装修款并支付违约金。
法律问题：依据合同法第九十四条第（四）项的规定“当事人一方迟延履行债务，致使合同目的不能实现，当事人可以解除合同”。卖方拒不办理银行尾款结清证明和抵押权注销手续，致使买方不能继续办理银行按揭贷款，不能对涉案房屋产权进行转移登记，导致合同目的不能实现，买方有权要求解除合同。合同解除后买方有权要求卖方返还购房款等相关款项，同时由于卖方没有履行主要义务，致使合同目的不能实现，应当承担违约责任，支付违约金。
(3)卖方对房屋所有权存在瑕疵引起的纠纷
案例1：（2014）绍柯民初字第4091号绍兴县人民法院（点击查看裁判文书全文）
案情简介：原、被告双方签订《二手房买卖合同》，约定被告将涉案房屋及自行车库出售给原告，然被告在合同签订时故意隐瞒其与妻子离婚以及案涉房屋及自行车已经归女儿所有的事实，使得合同迟迟无法履行。后原告依法向人民法院提起诉讼，请求撤销合同，退还购房款并赔偿损失。
法院判决：判令撤销《二手房买卖合同》，被告返还购房款并支付利息。
法律问题：卖方故意隐瞒房屋不属于自己的事实，与买方签订《二手房买卖合同》，其行为构成欺诈，买方有权向人民法院或者仲裁机构请求撤销合同，卖方应当返还相应的购房款，并支付利息。
案例2：（2014）温龙民初字第91号温州市龙湾区人民法院（点击查看裁判文书全文）
案情简介：原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定被告将涉案房屋出售给原告，合同中明确约定房屋权属和定金条款。双方在房屋产权转移登记过程中，案涉房屋因被告涉及其他债务纠纷被法院查封，使得无法办理房屋产权转移登记手续。原告遂向人民法院提起诉讼，主张被告违约并双倍返还定金。
法院判决：判令被告构成违约，双倍返还定金。
法律问题：产权过户过程中卖方因涉及其他债务纠纷，涉案房屋被法院查封，导致房屋交易最终无法完成的，如果双方签订的《房屋买卖合同》中有明确的房屋权属约定，那么卖方构成违约，合同约定定金条款的应当双倍返还定金。
3、拒不或延期过户纠纷
案例：（2015）杨民四（民）初字第1633号（点击查看裁判文书全文）
上海市杨浦区人民法院
案情简介：原、被告双方签订《二手房买卖合同》，约定原告购买被告所有的案涉房屋，原告先向被告支付定金3万元后，双方签订合同，后原告又支付了部分购房款，但办理过户手续时，被告一直不露面，致使原告无法按约实现过户。后原告将被告诉至法院，要求解除合同、返还购房款并双倍返还定金。
法院判决：判令解除《二手房买卖合同》，被告返还购房款，但因原告无法提供定金证据，法院未支持该项诉求。
法律问题：买卖双方自愿签订房屋买卖合同，是真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，合同对双方当事人具有法律约束力。因卖方原因，导致合同目的不能实现的，买方有权解除合同，并要求卖方赔偿损失。对于买方要求双倍返还定金的诉求，按照谁主张谁举证的原则，需由买方提供支付定金的证据。
4、拒不或延期交房纠纷
案例1：（2015）浦民一（民）初字第20262号（点击查看裁判文书全文）
上海市浦东新区人民法院
案情简介：原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，购买被告房屋，合同约定付款时间及交房时间等，原告按约支付了房款，但被告存在逾期交房情况，原告遂起诉至法院要求被告承担逾期交房违约金。
法院判决：判令被告支付逾期交房违约金。
法律问题：根据买卖合同约定，若卖方延期交房的，需承担违约责任，因合同是真实合法有效的，对当事人双方均有约束力，故买方可依据合同约定要求卖方承担违约责任。
案例2：（2015）衢开民初字第305号开化县人民法院（点击查看裁判文书全文）
案情简介：原、被告双方签订《二手房买卖协议》，协议约定被告将涉案房屋过户给原告用于偿还其欠付原告的债务，过户手续办理完毕后，由于双方在房屋价款问题上达不成一致意见，被告拒绝搬离原住房，不将房屋交付给原告。双方因此发生争议，原告遂依法向人民法院起诉，要求被告腾空房屋并支付使用费。
法院判决：判令被告腾空房屋，驳回其他诉讼请求。
法律问题：根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，买方在办理了相关的权属证书后，对相关不动产享用所有权，有权要求卖方腾空并交付房屋。
5、卖方承诺迁出户口而未迁出引起的纠纷
案例：（2015）宝民三（民）初字第1771号（点击查看裁判文书全文）
上海市宝山区人民法院
案情简介：原告通过中介公司居间购买被告的房屋，并支付定金5万元。合同约定被告迁出户口时间。但实际履行过程中，涉案房屋为公房，因政策原因，被告的户口不能迁出。故原告起诉至法院要求解除合同，赔偿违约金并返还定金。
法院判决：判令解除合同、返还定金，不予支持原告其他请求。
法律问题：因涉案房屋的特殊性，现行的交易流程及政策使合同无法继续履行。买卖双方在签订合同时，均未对房屋性质及相关政策作明确、谨慎的了解，双方均存在过失，应各自承担相应责任。
6、房屋面积差异引起的纠纷
案例：（2015）浙杭民终字第2944号 杭州市中级人民法院（点击查看裁判文书全文）
案情简介：原、被告双方签订《杭州市房屋转让合同》，合同约定建筑面积75.77平方米，但被告实际交付房屋面积为73.27平方米，比合同约定少2.50平方米，双方因此发生争议。原告遂向人民法院起诉，请求被告赔偿房屋缺少面积的损失并承担应交付房屋面积不符合合同约定所产生的逾期交房违约金。
法院判决：判令被告赔付原告房屋缺少面积的损失，不予支持违约金的诉求。
法律问题：卖方交付的房屋建筑面积存在差异，无论其主观是否明知，均构成违约，应当承担违约责任。卖方的违约行为给买方造成损失的，买方有权请求赔偿，该损失既包括约定的房屋面积无法实际占有的使用损失也包括其将来可预见的损失。
二、因买方违约引起的纠纷
买方拒不或延期付款引起的纠纷
案例：（2015）浙杭民终字第3389号 杭州市中级人民法院（点击查看裁判文书全文）
案情简介：原、被告双方签订《杭州市房屋转让合同》，合同约定被告一次性支付房款284.6万元，但是被告实际仅支付购房款280万元，尚有4.6万元余款未按时支付。双方因此发生争议，原告遂向人民法院起诉，请求被告立即支付购房余款并支付违约金。
法院判决：判令被告支付原告购房余款并支付违约金。
法律问题：《中华人民共和国合同法》第八条规定依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。房屋买方未按合同约定履行合同义务，应当承担相应的违约责任。
三、因中介违约引起的纠纷
1、中介参与签订的二手房买卖三方合同的纠纷
案例1：（2015）松民三（民）初字第183号（点击查看裁判文书全文）
上海市松江区人民法院
（2015）沪一中民二（民）终字第2566号（点击查看裁判文书全文）
上海市第一中级人民法院
案情简介：原告（买方）、被告一（卖方）及被告二（居间方）签订《房地产居间合同（买卖）》，原告与被告一签订《二手房买卖合同﹤房屋转让协议﹥》，约定由原告向被告一购买涉案房屋，原告于签订合同当天支付2万元定金，后支付56万元购房款，被告二作为房屋中介机构，声称涉案房屋没有问题并一再保证可以交易。后房屋所有权人即被告一不知去向，且其提供的资料均为伪造，经确认涉案房屋的产权人另有其人。原告遂诉至法院要求：1、签订的《二手房买卖合同﹤房屋转让协议﹥》无效以及二者在《房地产居间合同（买卖）》中缔结的房屋买卖合同关系无效；2、被告一返还购房款58万元并赔偿相应的利息损失，被告二对此承担连带责任；3、被告二退还中介费6300元。
法院判决：1、因涉案房屋属农村集资房，无房地产权证，违反《中华人民共和国土地管理法》，故认定两合同无效；2、被告一返还58万元购房款及利息损失；3、被告二中介机构违反忠实义务和勤勉义务，在不确定房源信息是否真实的情况下即挂牌对外出售，隐瞒房屋情况，应承担与其过错相应的责任，退还中介费，并在15万元范围内就被告一返还购房款不足部分对原告承担补充赔偿责任。
法律问题：房产中介作为专业的居间机构在从事居间活动时，对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告的义务，应当尽职地调查、核实所有与合同订立相关或者会影响到合同订立的事项，包括对方当事人的身份信息、资产状况、房屋状况、当事人提供资料的真实性等方面的信息。当中介方违反上述居间忠实义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用；给委托人造成损失的，中介方应当承担相应的损害赔偿责任。
四、其他
1、共有期间，未经其他共有人同意，对共有房产作出处分引起的纠纷
案例1：（2014）浦民六（商）初字第10188号（点击查看裁判文书全文）
上海市浦东新区人民法院
案情简介：原告与被告一原系夫妻，2001年法院判决离婚，并判令涉案房屋归被告一居住，但未对涉案房产产权予以分割。后被告一携法院判决书将涉案房屋过户至其名下，随后抵押给被告二兴业长宁支行及被告三担保公司。原告知晓后，起诉至法院，要求确认抵押借款合同无效。
法院判决：判令三被告签订的《兴业银行上海分行个人住房抵押保证借款合同》中抵押担保部分无效，被告二兴业长宁支行应注销涉案房屋上所设的抵押权登记。
法律问题：共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。对于共有的房产，若一方共有人以变造、伪造的法律文书获取涉案房产的产权证书，且未经其他共有人同意而对该共有房产设定抵押，其他共有人可对此不予认可，并主张抵押借款合同中的抵押担保部分无效。
2、业主拖欠物业费引起的纠纷
案例1：（2015）沪一中民二（民）终字第880号（点击查看裁判文书全文）
上海市第一中级人民法院
案情简介：荣苍物业公司与上海浙信公司签订《前期物业服务合同》一份，约定由荣苍物业公司负责管理涉案房屋小区，本案上诉人（一审被告）赵锡沪通过二手房买卖获得涉案房屋，但一直拖欠物业费，直至被上诉人（一审原告）荣苍物业公司将其诉至法院，要求支付物业费。一审被告上诉时称自己系通过二手房买卖获得涉案房屋，故没有看到过该小区的前期物业服务合同，同时因物业管理不当，自己放在家门口的东西失窃，一审原告应赔偿自己的损失后自己再支付物业费。
法院判决：判令被告支付拖欠的物业费及违约金，二审维持原判。
法律问题：通过二手房买卖获得房屋的，以不清楚前期物业合同为由，对物业服务合同提出质疑的，理由不成立，该诉求一般不会得到法院支持。
3、税费争议引发的纠纷
案例1：（2015）甬余民初字第1459号 余姚市人民法院（点击查看裁判文书全文）
案情简介：原、被告双方签订《安置房产权出售协议》，协议对产权登记费用作了约定，即初始登记所需费用由被告负担，过户所需费用由原告负担，但双方就过户所需费用是否包括税金产生争议。原告在支付税金后，向人民法院起诉，要求被告支付原告在过户手续中垫付的税金。
法院判决：判令驳回原告诉讼请求。
法律问题：《二手房买卖合同》中关于卖方承担初始登记所需费用，买方承担过户所需费用的约定是双方在订立合同时的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应当认定有效，同时买方承担的过户所需费用应当包括税金。上述约定内容与现行的二手房交易习惯是一致的。
4、违背公序良俗引发的纠纷
案例：（2015）杭拱民初字第1154号 杭州市拱墅区人民法院（点击查看裁判文书全文）
案情简介：原、被告双方签订《房屋转让合同》，但交房后原告得知涉案房屋曾发生过重大凶案，属于凶宅，而被告在购房时并未告知相关事实。双方遂发生争议，原告向人民法院提起诉讼，要求撤销签订的《房屋买卖合同》，返还购房款及相应利息，支付买房的税费及利息。
法院判决：判令撤销《杭州市房屋转让合同》，被告返还原告购房款，支付相应利息（按70%的过错责任承担购房款和税费利息）。
法律问题：当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用原则，尊重社会公德。卖方故意隐瞒对买方是否愿意与卖方交易及以何种条件进行交易有重大影响的信息，尽管该信息并不影响房屋的使用价值，但其会使得买方在违背真实意思的情况下签订房屋买卖合同并履行完毕，因此买方有权撤销合同。合同撤销后，卖方应当返还买方购房款，而对于因合同撤销所造成的损失，则按各自过错比例承担相应的责任（买方同样应尽到审慎审查义务）。
