二手房买卖中户口纠纷的法律风险及建议
2016年8月30日，北京市第二中级人民法院召开新闻通报会，根据近三年来审理的因户口迁移引发的房屋买卖合同纠纷案件的情况，对此类纠纷的成因及特点进行分析，提示买卖双方诚信交易，防范法律风险，避免和减少纠纷发生。
一、涉户籍问题的房屋买卖合同纠纷案件基本情况
自2014年起，二中院审理的此类案件主要有四种类型：
一是买房人要求现有户口迁出的案件，占此类案件总数的86%;
二是买房人要求赔付逾期迁户违约金的案件，占86%;
三是卖房人将户口迁出后，要求返还履约保证金的案件，占6%;
四是因卖房人无法对学区名额作出明确承诺，买房人要求解除合同的案件,占2%。
二、涉及户籍房屋买卖纠纷的成因
1.房价攀升过快导致违约的情形增加。
由于二手房交易周期较长，尤其是在限购政策下改善性需求的购房者交易周期更长，有的卖房人在签订房屋买卖合同后发现房价上涨、认为交易价格不理想，提出涨价、反悔或拖延不履行迁移户口等合同义务的情况时有发生。在此情况下，对于买房人来说，尤其是购买学区房或急需落户的买房人来说，其购房及落户的合同目的自然无法实现。
2.购买学区房的落户需求不断增加。
部分以入学为主要目的的购房者，因房屋实际情况等种种原因根本无法落户，或因学籍使用限制等原因无法确保入学资格，导致购房目的无法实现从而产生纠纷。
经调研发现，有的当事人购买“学区房”，尤其是东城、西城等中心城区的平房，房屋产权证上记载的房屋用途虽为居住，但实际是过道，或者实际面积非常小，有的甚至不到2平米，此类房屋的登记面积或实际情况无法满足居住条件，在落户过程中可能存在障碍。
3.户籍登记人不配合迁出或不具备迁出条件。
有的买房人在签订购房合同时未预先调查核实，未与其他户籍登记人明确户口迁出义务，仅仅是卖房人答应让其亲属迁出，以致于在合同履行过程中，出现登记人不愿配合、根本找不到登记人、甚至登记人已经死亡等情形，导致户口迟迟无法迁出的情况时有发生。(本文经《实用法律知识》整理，有删节)
还有部分户口的登记人没有其他落户地点，如有的卖房人卖房后租住“公租房”，有的老人以“卖房养老”的方式居住在养老院等，因“公租房”、养老院及私人租赁的房屋等不具备落户的条件，导致户口无法迁出。
三、相关法律风险总结
1.买房人的法律风险
一是户口无法迁入的风险。
有的房屋因实际情况无法满足居住等原因不具备落户条件，可能导致买房人无法办理户口迁入。
二是法院不直接判决迁移户口。
户口迁移系公安机关户籍管理的职权，不属于人民法院民事案件处理的范围，即法院无法判决迁移户口，只追究卖房人的违约责任。如果登记人不同意迁出户
口或不具备迁出户口，或者涉案房屋有其他无法落户的情况，买房人仅能依据双方买卖合同的约定，主张相应的违约金，无法要求法院判决他人迁出户口或判决其迁入户口，公安机关亦没有强制他人迁出户口的权力。
但是，根据现有的户籍政策，房屋内现有的户口不影响新的所有权人户口的迁入，买房人取得房屋所有权后，可以办理户口迁入。
2.卖房人的法律风险
一是可能面临高额违约金的风险。
由于房屋价格较高，违约行为持续时间长，如果合同约定按日计算违约金，那么卖房人因为延迟或不履行迁出户口义务可能面临高额违约金。即使是卖房人以外的其他户籍登记人不配合或无法迁出户口，卖房人作为房屋买卖合同的相对人，根据合同相对性原则，依然要按照双方合同约定承担相应的违约责任。
二是可能由于根本违约导致合同解除的风险。
对于购买“学区房”或者其他有落户需求的购房者，如果双方在合同中明确约定其以落户为主要购房目的，那么假如因卖房人的违约行为导致买房人一方的合同目的无法实现，买房人可以主张解除合同，而违约方依然要承担相应的违约责任。同时，在房价不断上涨的情况下，卖房人还有可能面临买房人主张的房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失。
3.卖房人以外的其他户籍登记人的法律风险。
如果涉案房屋中的户籍登记人同意配合迁出户口，但又反悔不愿继续履行相应义务的，因为登记人反悔的行为导致卖房人对买房人构成违约并承担相应违约责任，由此造成卖房人损失的，可由登记人依据双方约定承担相应法律责任。
四、降低风险的相关建议
1.合同明确约定户口迁移条款。
买房人，特别是以解决子女入学学籍或急需落户为主要购房目的的，应在签订买卖合同前全面了解涉案房屋中的户口登记情况。买房人可以在产权人同意的情况下，在属地派出所查询房屋内登记户口情况，并在合同中明确约定房屋内现有户口的迁出期限及相应违约责任。
对于购买“学区房”为主要目的的买房人，应依据相应学校的入学政策，在房屋买卖合同中明确约定房屋对应学籍的使用情况。
另外，买房人可在合同中明确约定，保留部分尾款作为迁移户口的履约保证金，以敦促对方及时履行户口迁移义务。
2.与户籍登记人书面确认户口迁移情况。
双方在签订买卖合同之前，建议买房人与所有户籍登记人确认能否迁出户口及迁移的相应期限。特别是所有权人以外的登记人，最好通过书面形式对其户口迁移情况进行确认。
3.提前向公安机关了解落户政策。
户口迁移问题属于公安机关户籍管理的职权范围，不同区域具有一定差异性，建议买房人向房屋所在地派出所咨询涉案房屋的相关落户政策。
特别提醒买房人，落户要考虑房屋的实际居住条件，例如此前媒体曾报道的购买过道作为“学区房”等特殊房屋，最终能否落户由公安机关根据相关政策予以确定，切莫仅凭卖房人或中介机构的保证就盲目购买，导致自身利益受损。
4.提前向教育部门核实学籍使用情况。
以购买“学区房”为主要目的的买房人，应提前向所在学校及教育部门核实相关入学政策及涉案房屋学籍的使用情况。
如果所在学区对学籍使用有限制，建议在合同明确约定入学指标使用问题及相应违约责任。如果因卖房人根本违约致使买房人购买“学区房”的合同目的不
能实现，买房人有权要求解除合同，并要求赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失。
同时，在此类案件中，如果双方明确约定涉案房屋对应的学籍指标归买受人使用，如果卖房人违约，有可能导致买房人购房目的无法实现，买房人要求继续履行合同的，那么买房人可在诉讼过程中向法院申请行为保全，禁止使用涉案房屋及该房屋对应的户口的学位。根据我国《民事诉讼法》第一百条的规定，人民
法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为;当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。当然，由于保全行为可能对对方当事人造成损失，因此申请人应当按照法院的要求提供相应的担保。
5.诉讼中可以请求调整违约金数额。
卖房人认为买房人主张的违约金过高的，可以请求法院酌情调整违约金数额。根据法律规定，违约金的数额应相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，如果约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。
对于买房人来说，如果因为对方逾期迁户口的违约行为确实造成损失，应注意保存造成损失及相应损失数额的证据(这里提示下：当事人对于证明自己损失存在的证据较为薄弱，有的甚至只是在口头上笼统地主张存在损失，无法具体说明存在何种损失及相应的损失数额，亦没有相应证据佐证，就可能导致最终违约金数额的认定)。对于出卖人逾期迁出户口的违约行为，买受人分段起诉主张违约金的，如果前诉法院已经确定出卖人支付违约金，出卖人有证据证明前诉案件确定的违约金数额加上买受人在后案中主张的违约金数额过分高于其所受实际损失的，出卖人也有权请求法院调整违约金数额。
另外，买受人就出卖人的同一违约行为先后主张迟延履行违约金和解除合同违约金，前诉法院已经确定出卖人承担迟延履行违约金的，后诉法院在支持解除合同违约金时，出卖人有权要求其扣除已经承担的迟延履行违约金的数额。
由于个案具体情况不同，双方约定的违约金计算方法、计算标准与个案违约程度不尽相同，因此当事人在个案中主张的违约金的数额亦不相同，但最终判决承担违约金的数额应相当于违约所造成的损失，对于符合法律规定调整违约金数额的情况，法院一般在造成实际损失的30%范围内予以调整。
