开发商逾期交房，买受人可否解除合同并要求赔偿房屋升值差价？
作者：抚州市临川区人民法院 帅美琴
【案情】
2011年11月7日，周某（买受人）向抚州市某置业发展有限公司（出卖人）购买 “滨湖世纪城”第32幢1单元902号房，并签订了《商品房买卖合同》及相关补充协议，该902号房屋建筑面积为203.47平方米，单价为5119.24元，房屋总价为1041612元；合同约定出卖人应当在2012年12月30日前，将房屋交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过九十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。周某于2011年11月6日向抚州市某置业发展有限公司全额支付了902号房购房款1041612元。后因抚州市某置业发展有限公司未按合同约定的期限交付房屋，并出现了逾期超过90天的情形，周某委托律师于2013年11月29日向抚州市某置业发展有限公司出具了律师函一份，要求解除他们之间签订的《商品房买卖合同》，并要求抚州市某置业发展有限公司返还全部购房款，另支付违约金并赔偿损失，抚州市某置业发展有限公司收到律师函后，未按合同的约定承担相应的违约责任，为此，周某向法院起诉，此时，双方当事人一直未办理房屋交接手续。抚州市某置业发展有限公司未能按期交付房屋并严重逾期，并给周某造成因房价上涨带来的直接损失。周某诉请要求：1、解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2、责令被告返还原告购房款1041612元，另支付违约金10416元及要求对涉案房屋目前的市场价值进行鉴定，并以现有价值与购房时的房屋总价之差额计算被告应赔偿损失的金额。
【分歧】
因开发商逾期交房超过约定期限，构成根本违约，周某是否可以解除《商品房买卖合同》，由此产生的损失是按何标准计算，开发商是否还要承担违约金？存在二种不同意见：.
第一种意见认为，因被告违约，原告可以解除合同，并申请司法鉴定现同地段同类型的房屋市价，要求被告按现有房屋价值与购房时的房屋价值之差额计算损失，违约金也应按合同约定一并计算。
第二种意见认为，被告虽逾期交房构成违约，但只要在起诉时符合交房的条件，原告可以选择继续履行合同，还是解除合同。如果继续履行合同可以要求被告承担违约金，若违约金过低可要求增加违约金。如果解除合同，不能要求被告承担违约金，但可以参照有关借款合同纠纷案件的规定，适用中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息。
【评析】
笔者同意第二种意见，理由主要有：
笔者认为本案争议的焦点为：1、因被告违约，原告能否单方解除合同，由此所产生的损失如何计算？2、原告主张现有房屋价值与购房时的房屋价值之差额的损失是否符合法律规定？3、如解除合同，违约金可否一起计算。
笔者认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应按照约定履行合同义务，原告周某已履行了付款义务，被告也应按约履行交房义务。庭审中，被告抚州市某置业发展有限公司已认可逾期交房超过九十日的事实，至诉讼过程中被告也未提供关于现已达到交房标准并通知原告收房的证据，基于逾期交房的违约行为，被告应承担相应的违约责任。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定“逾期超过九十日后，买受人有权解除合同”，因原、被告双方约定的解除合同条件已经成就，原告周某可以解除合同，且原告已委托律师于2013年11月29日向被告邮寄了要求解除合同的律师函，该邮件已于2013年11月30日成功投递，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》自律师函到达被告时解除。
《商品房买卖合同》第九条约定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计付款的1%向买受人支付违约金。因此，被告依约应向原告退还购房款1041612元，对原告的该项诉讼诉讼本院予以支持；被告应否向原告支付购房款1%的违约金即10416.12元，主审法官认为，合同解除后导致合同关系归于消灭，解除合同不属于违约责任方式，合同解除的后果不表现为违约责任，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任，故对原告周某的该项诉讼请求本院不予支持；原告周某另主张，以通过鉴定涉案房屋现有价值与原购房时房价形成之差额为损失要求被告加以赔偿，并在诉讼过程中向本院提交了鉴定申请。经查，原告周某于2011年11月6日一次性向被告支付了1041612元购房款，至起诉时已逾两年之久，双方约定的违约金数额过低，若被告仅向原告支付违约金，不足以赔偿被告的违约行为给原告造成的损失，但原告周某主张的损失计算方法，缺乏事实和法律依据，原告主张的损失额实为其预期利益，该预期利益受制于二手房交易过程中出现的实际情况，处于不确定状态，不能仅凭鉴定房价的差额来认定其损失，且根据合同法的规定，原告主张的损失不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，否则便加重了被告的负担，也有违公平原则，因此对原告提出的鉴定申请，不予批准。合同解除后被告应将购房款1041612元返还给原告，在被告占有、使用购房款期间，可参照有关借款合同纠纷案件的规定，适用中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息支付给原告，以弥补其违约行为给原告周某造成的损失，驳回原告周伟某要求被告给付违约金的诉讼请求。
