浅谈商品房认购书定金罚则的适用及损害赔偿问题
作者：扶沟县人民法院 李艳红 邹鹏举
随着社会经济快速健康发展，商品房产业在中小城市迅速崛起，由此在认购和销售过程中也产生一系列问题，现就商品房认购书是否适用定金罚则情况及损害赔偿问题作简要分析。
合同双方当事人在签定商品房认购书后，在后续的磋商过程中，因为一些具体的合同条款往往不欢而散，很难达成一致意见，此时双方就会因认购书中的定金而起纠纷，责任在销售者还是购买者，双方争执不下。
商品房认购书中往往约定了定金条款，实践中的一般做法是购房者未能在认购书约定的期限内缴纳购房款或签订商品房买卖合同，开发商就没收定金；如果以后签订了正式商品房买卖合同，定金则充抵房款。这种做法是否符合法律规定呢吗？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”根据司法解释及相关法律的规定，如果因为一方无故不履行在认购书中约定的时间内到约定地点去磋商签订商品房买卖合同的义务，或擅自改变在认购书中双方已经确认同意的条款，则系因一方当事人原因造成本约无法签订，应对违约方适用定金罚则。但是如果商品房买卖合同未能订立是因为不可抗力，或双方就认购书中没有提及的合同细节和主要条款，协商不能取得一致意见所造成，则系非因一方原因，双方对此互不承担违约责任，出卖人应当将定金原额返还，而不应该是双倍返还。
如果仅认为认购书定金为立约定金，那么不论何种原因，只要拒绝订立商品房买卖合同，就适用定金罚则，显然有悖公平正义。对作为弱势群体的消费者是不公平的。双方签订的《商品房认购书》是属于商品房买卖预约合同而不是商品房买卖合同，当事人双方应全面、忠实履行预约合同中诚信谈判的义务，按市场经济规律办事，促进商品房市场的良性发展，达到双赢互利。
