田某准备在某开发商开发的新楼盘中购买一套商品房，向开发商支付订金3万元，双方对此订金没有做其他约定。后来因为多种原因，田某并没有和该开发商签订正式的商品房预售合同。田某要求开发商返还已经给付的3万元订金，但是开发商认为田某最终没有签订购房合同，其交纳的3万元订金应该没收，拒绝返还。该开发商的做法有依据吗？
该开发商的做法没有依据，田某没有与开发商签订购房合同，开发商应当返还困某所支付的3万元订金。
订金通常是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权。定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。由此可知，订金和定金不是一回事，对于订金不能依照定金的处理方式进行处理。建设部《商品房销售管理办法》规定，符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。田某支付3万元订金给房地产开发商，双方没有就订金的问题作出约定，因此，双方没有签订正式合同时开发商应该返还其所收取的订金3万元。
法律依据：建设部《商品房销售管理办法》
律师说法：订金在法律上是不明确的，也是不规范的，在实践中一般被视为预付款，即被认定为是一种履约保证，它只对给付方形成约束，即给付方对收受方的保证。若收受方违约，只能退回原订金，得不到双倍返还；若给付方违约，收受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。购房者在购房过程中应谨慎，不要轻易支付“订金”。
