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农村宅基地上的房屋买卖合同效力认定法律解析

日期:2012-05-13 来源:北京房地产律师网 作者:北京房地产律师 阅读:253次 [字体: ] 背景色:        

1、此类合同违反了法律的强制性规定。《土地管理法》明确规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”因此,在农村宅基地上所建商品房买卖合同违反了法律的强制性规定。根据《合同法》第52条的规定,违反法律的强制性规定的合同无效,由此就可以得出此类合同无效的结论。

2、此类合同购买主体必须是本村村民,除此以外合同无效。1999年5月6日发布的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2001年8月31日《山东省人民政府关于加强农村宅基地管理的通知》明确规定:“严格禁止村民或集体组织以任何名义向本村以外的公民转让、买卖宅基地,擅自转让、买卖的土地建设等行政管理部门不得办理有关手续,并由土地行政主管部门按照擅自转让土地使用权的规定依法处理。”

持此观点的人认为农村村民一户只能申请一处宅基地,农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上,宅基地具有社会福利和社会保障的功能。如果非本村村民获得该房屋,应主体资格的变动,就会改变宅基地使用权的性质,因而不具有可交易性。

3、由于合同标的不能而无效

所谓标的可能,是指合同所规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能。如果标的无法实现,则不发生法律上的效力。当事人签订的宅基地上买卖合同,其标的是买受人交付价金、出卖人移转房屋所有权。但现实生活中,房产管理部门要么只办理城市国有土地上所建房屋的权属证书,要么依据有关法律规章不予办理,导致农村房屋无法办理过户。

4、未经村委会同意和政府审批而无效。

《山东省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意见》第56条明确规定:“农村宅基地使用权的转移,必须经合法批准……未经审查批准,宅基地使用权不能随房转移给买主,房屋买卖、赠与等行为也应认定为无效。”

宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。《河北省农村宅基地管理办法》第二十条规定:“ 非法转让宅基地或者非法转让土地建设住宅的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正,没收非法所得,并可处以非法所得百分之五以上百分之二十以下的罚款;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任

关于农村宅基地能否向城镇居民转让的问题,目前国家是采取“一刀切”的做法,即禁止转让,没有特例。现在的司法实践对城镇居民购买农村宅基地一概认定无效,双方如果存在争议,起诉到法院,法院按无效合同的处理办法来处理这类纠纷,购买人将房屋交还,出卖人返还房款。2004年,北京市高院专门下发了一个文件,即买卖农村宅基地一律认定无效。制定这样政策或法律规定的出发点是国家保护农民的利益及赖以生存的耕地。具体的理由如下:第一,宅基地的所有权属于集体,个人无权把宅基地使用权转出集体之外;第二,城镇居民在农村购置宅基地一般不是为了满足基本的居住要求,将导致农村土地的浪费;第三,住房和宅基地是农民安身立命的最后保障,如果允许转让,一旦农民进城打工无法在城市立足,就会造成农民流离失所,带来社会问题。



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