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区分建筑物周围空间利用问题纠纷研究

日期:2012-05-05 来源:房地产律师网 作者:未知 阅读:263次 [字体: ] 背景色:        

随着经济的发展,城市化进程的推进,区分建筑物周围空间立体化利用已随处可见,区分建筑物周围空间的经济价值也日益凸现。然而,由于我国民事立法上尚没有规定空间权制度,新颁布的《物权法》对区分建筑物周围空间利用问题仍然缺乏具体规定,于是实践中因区分建筑物周围空间利用而产生纠纷大量存在,也成为审判中的难题。由此,从理论上对区分建筑物周围空间利用问题进行研究变得十分必要。

(1)解决区分建筑物周围空间利用问题的根本途径

随着人们对区分建筑物周围空间的开发利用,区分建筑周围空间具有了独立的经济价值。而具有了独立经济价值的客体只有设立独立的财产权才能最充分发挥物的最大效益。于是从法律上确立建筑物周围空间的空间权成为必要。区分建筑物周围空间利用问题的真正解决依赖于空间权制度在我国法律中的确立。在假定我国确立空间权制度的前提下,应采用以下规则解决区分建筑物周围空间问题:首先,在法律上确立区分建筑物所有权人对其专有部分对应周围空间拥有空间权,即对此特定空间独占、排他的所有权。其次,规定区分建筑物周围空间的权属。第三,从法律上确认区分所有权人对此空间设定用益物权的权利,比如空间利用权、空间地上权、空间役权等。

(2)我国区分建筑物周围空间利用问题解决办法

在我国目前空间权制度尚未有确立情况下,区分建筑周围空间虽然具有独立的经济价值,但其仍然不能成立独立的财产权,有必要在建筑物区分所有权制度下解决区分建筑物周围空间的利用问题。首先,各区分所有权人对其外墙空间(不包含山墙和其他共有墙外空间)应享有优先利用权。增强资源利用的效率,已成为物权立法的重点。外墙空间的利用与其对应的墙内专有部分利用联系最为密切。同时,区分所有权人对其外墙空间的优先利用符合社会惯例和公平精神。假如他人可以对区分所有权人的外墙空间任意利用,必将导致空间利用的混乱,影响社会秩序。其次,针一对区分建筑山墙和其他共有墙外空间的利用,全体区分所有权人对山墙和共有墙外空间拥有用益物权设定、收益和处分权,然后依据各户面积大小对收益进行分配。山墙和其他共有墙更多体现一种共有性,其周围空间用益物权设定、收益和处分权归属全体区分所有人才能体现公平正义。第三,我们必须解决区分建筑物周围空间(不包含山墙和其他共有墙外空间)用益物权设定、收益和处分问题。

各区分所有权人对其自家外墙空间拥有用益物权设定、收益和处分权,可以弥补上述由全体和部分区分所有人集体决定效率低下的问题。同时,各区分所有权人都对自家墙外空间拥有用益物权设定和处分的权利,虽然没有照顾到区分建筑物各专有部分之间联系性,但也不失为一种相对公平。针对上文区分建筑物周围空间(不包含山墙和公共墙外空间)用益物权设定、收益和处分问题,各区分所有权人对其自家外墙空间拥有用益物权设定、收益和处分权。

另外,区分建筑物周围空间利用,无论区分所有人对其外墙空间的直接利用,抑或设定用益物权,必须是合理利用。这种利用必须符合法律、行政法规、行政规章规定,同时也必须服从小区规约的规定,不得影响小区环境面貌,也不得侵害全体区分所有权人的共同利益和其他区分所有人的合法权益。



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