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对商品房预售资金监管主体地位的确认

日期:2012-05-04 来源:北京房地产律师网 作者:未知 阅读:253次 [字体: ] 背景色:        

商品房预售资金监管的目的是使预售资金真正地投入到在建的商品房工程建设之中,这一行为表面上看是商品房买卖双方交易行为的延续,但是实际上是政府行政权利渗透到经济生活中的表现。然而,考虑到现今我国行政权利过于庞大,适当弱化政府权利呼声高涨的形势下,将商品房预售资金的监管权交给工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行更有利于发挥市场主体的积极性,况且它们作为监管主体与政府监管相比较更具有优势。

由政府主管部门监管商品房预售资金,比较工程监理机构和商业银行,存在几方面不足。首先,政府监管专业知识不足,与后者比较政府缺乏相关的建筑工程和融资的专业知识。其次,政府权力过大干预过多容易产生权钱交易,孳生腐败,而且政府并没有监管的直接利益驱动,监管很可能流于形式。再次,预售资金监管既然有风险,就要有责任的承担。政府加入到商品房出卖人与买受人之间的商品交换过程中进行监管,如果监管不当,不论是积极的行为,还是消极的行为,给出卖人、买受人造成损失的,都应该无一例外地给予赔偿。但是我们应该看到政府的监管给当事人造成损害,政府承担的仅是国家赔偿责任。而在目前司法实践中,由于各种原因,要获得国家完全、有效的赔偿难度比较大。同时国家赔偿在程序上也比较复杂,难以及时给予受害人及时的全面的赔偿。因此,监管的主体必须是具有特殊民事行为能力的民事主体,强调了它必须具有平等的身份以便进入市场,签订监管契约,必须有独立的财产承担相应的民事责任。与政府比较,由工程监理机构和商业银行作为预售资金的监管者更为合适。

从制度价值取向上看,商品房预售资金监管行为是在商品房预售法律关系中对消费者的弱势群体态势的补救。那么,笔者认为理应将资金监管者与消费者的关系定位为委托代理关系。购房者作为预售房款的源予人,没有任何其他主体比其更关心预售资金的运用。但是,由于购房者过于分散、组织难度大、缺乏专业技能、时间精力有限等原因,不适宜由其直接行使监管权。那么,这时候应该由购房者委托专门的机构代为监管。



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