浅析业主抗辩权行使的限制
作者：熊军
一、问题的提出
近年来，我国物业服务行业通过不断创新服务内容和延伸业务范围，获得了飞速发展，但在发展过程中产生的各种物业管理纠纷已逐渐成为影响小区和谐、稳定的主要因素，这既与物业服务企业未能及时、有效地为业主提供满意的服务有关，也与业主任意行使物业服务合同中的抗辩权有关。部分业主动辄以物业服务企业提供的服务不符合合同标准、收费不规范、小区安全没有保障等各种理由进行抗辩，拒绝交纳物业管理费。这些行为不但违背了诚实信用原则，损害了小区公共利益，还属于滥用抗辩权的不当抗辩行为，应当从立法和司法角度予以限制和规范。
二、业主抗辩权的概念及性质
在现代民法理论体系中，抗辩权的概念有广义和狭义之分。广义上的抗辩权是指妨碍他人行使其权利的对抗权，至于他人所行使的权利是否为请求权在所不问；狭义的抗辩权是指专门对抗请求权的权利，亦即权利人行使其请求权时，义务人享有的拒绝其请求的权利。本文中对业主抗辩权的讨论仅限于狭义意义上的抗辩权，它是指在物业管理纠纷中，业主以其自认为正当、合法的理由拒绝物业服务企业请求主张物业管理费的权利。
目前，我国合同法规定的抗辩权种类很多，如同时履行抗辩权、后履行抗辩权、不安抗辩权、先履行抗辩权等，那么业主行使的抗辩权属于哪一种呢？笔者认为，它属于先履行抗辩权，理由如下：从先履行抗辩权的构成要件来看：（1）须双方当事人互负债务；（2）依合同约定或法律规定，两个债务须有先后顺序；（3）先履行一方未履行或其履行不符合债的本旨。在物业服务合同中，物业服务企业负有先提供物业服务的义务，而后才能要求业主支付相应对价的物业管理费；业主享有要求物业服务企业先履行优质满意的物业服务后才支付物业管理费的权利。因此，业主抗辩权的性质更符合先履行抗辩权的构成要件。
三、司法实践中业主行使抗辩权的理由分析
（一）未与物业服务企业签订物业服务合同
现实生活中，很多业主普通认为，我没有与物业服务企业签订服务合同，不是合同的当事人，物业服务企业不能以此合同来主张物业管理费。但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，建设单位或业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，故业主以该理由提出抗辩的，应不予支持。
（二）日常服务不达标
物业服务企业的日常服务主要是对小区内配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，以维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，这些也是和广大业主日常生活息息相关的服务项目，业主平时所交纳的物业管理费也是上述服务项目的总和，故业主不能仅仅因为其中一项服务未达标，如清洁不到位，拒绝支付所有的物业管理费。
（三）物业服务企业乱收费
物业服务企业乱收物业管理费的行为，主要表现为擅自提高收费标准、增加收费项目、重复收费等，无论上述哪一种行为，均需经过物业服务企业所在地的区、县人民政府的价格主管部门批准以及业主委员会的同意。否则，属于单方变更物业服务合同内容的行为，不产生法律效力。如果业主以此理由进行抗辩，应予支持。
（四）房屋质量问题
房屋质量问题主要表现在房屋墙壁漏水造成室内财产以及装修等损失，而实际生活中房屋漏水的原因很多，不同原因会产生不同的归责方式和归责对象，不能一概而论。如是外墙壁漏水，可以找开发商协商解决；如是楼顶漏水，可以向楼上住户请求赔偿。除非业主与物业服务企业有特别的约定，一般情况下，业主不能以此拒绝支付物业管理费。
（五）业主在小区内遭受人身、财产损害
日常生活中，业主在小区内遭受人身、财产损害的事件时常发生，如小孩在小区内玩耍时受伤、停放在小区内的车辆被盗、家中财物被盗等，对此类纠纷，我们应着审查物业服务企业是否尽到了应尽的安全保障义务：防范设施是否得当（如监视设备安装位置是否合理、是否正常运行）、警示标志是否明确（如是否粘贴了相关的警示标语）、管理是否到位（如保安是否坚守岗位）等。如果物业服务企业履行了前述的安全保障义务，那么业主的抗辩理由则不能成立；反之，则成立。
四、正确引导业主行使抗辩权
（一）大力宣传与之相关的法律法规
目前，我国现行与物业管理纠纷相关的法律法规有：《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以及各省、自治区、直辖市的《物业管理条例》等。一方面，以社区为单位，向辖区广大业主大力宣传上述法律法规，让广大业主对抗辩理由合法、正当与否能作出基本的判断，引导广大业主正确行使自己的抗辩权；另一方面，各物业服务企业要严格遵守上述法律法规的规定以及《物业服务合同》的约定，加强培养员工的服务意识，规范员工的服务行为，提升自己的服务质量。
（二）正确认识物业服务范围
物业服务企业的服务范围是认定其是否存在违约行为的基础，只有当业主主张的抗辩事由属于物业服务企业的服务范围时，业主才能有效行使抗辩权。根据《物业管理条例》第二条之规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由此可见，物业服务是一个系统性工程，涉及众多服务项目，如前所述，业主不能仅仅因为其中一项服务未达标，拒绝支付所有的物业管理费。因此，在司法实践中，只有当物业服务企业的服务质量问题达到较为严重的程度，足以认定物业服务企业未依约履行其主要合同义务，影响到物业服务合同目的的实现时，业主才可以拒绝履行其对待给付义务，要求少交或不交物业管理费。
（三）消除认识误区，正确对待物业管理
日常生活中，大多数业主均有这样的认识：只要交了物业管理费，物业服务企业就应该诸事尽管。所以，从思想上消除对物业服务企业的错误认识尤为重要。首先，业主与物业服务企业之间是一种平等的契约关系，他们之间的一切行为均以物业服务合同中约定的权利义务为依据，两者之间不是简单的管家、保姆关系，而是互利、互惠的平等关系。其次，物业服务行业是典型的劳动密集型产业，物业管理是靠输出劳动力，提供优质的服务来创造价值和产生效益，而服务的范围以及质量的好坏直接决定着服务成本的高低。如果成本太高，企业收不抵支，就很难支撑下去。再且，物业服务企业是企业，不是职能部门，更不是政府，它不具有任何执法职能，所以相关法律法规都排除物业服务企业对业主的人身和私有财产有保管的职责，当然业主与物业服务企业之间另有约定的除外。
（四）充分发挥业主委员会的桥梁作用
业主委员会代表的是业主的利益，它以维护业主利益为宗旨，并对物业服务企业进行有效监督，正确反映业主的各种意见，在协调、平衡各方关系，创造和谐的社区氛围起着举足轻重的作用。然而在实际运作中业主委员会却乱象频生，如运作经费匮乏，对业主行为管理约束的权威不够，缺乏业主的实质性支持等。首先，要正确、合理、科学地对业主委员会作出定位。在物业管理活动中，业主委员会是一个居民自治性组织，它与业主以及物业服务企业共同构成了物业管理法律关系中的民事主体。其次，要推选一些公道正派，具有良好社会责任感和公益心，个人素质较高，志愿义务为全体业主服务的成员。第三，要充分发挥政府主管部门、物业管理协会的引导与监督作用，要认识到业主委员会在业主、居委会、物业服务企业和政府主管部门间的信息沟通、对话协商的桥梁作用。
来源：开县人民法院
