最高院：人民法院对商品房预售资金专用监管账户冻结后是否能够扣划？
裁判要旨
对商品房预售资金开设专门银行账户进行监管，具有保障开发项目顺利建设、促进在建工程如期竣工、维护购房者合法权益、促进房地产市场平稳健康发展的重要作用。在保障建设工程施工正常进行的前提下，人民法院可以对商品房预售资金专用监管账户依法采取冻结措施，但仅在工程竣工、资金仍有结余的情况下才可作为执行案款予以扣划。
案例索引
《中建一局集团第三建筑有限公司、唐山市中运房地产开发有限公司建设工程合同纠纷案》【（2021）最高法执监459号】
争议焦点
人民法院对商品房预售资金专用监管账户冻结后是否能够扣划？
裁判意见
最高法院认为：本案焦点问题为：执行法院是否应解除对中运房地产公司商品房预售资金专用监管账户内资金的冻结。
商品房预售资金是购房者购买商品房开发建设单位正在建设中的商品房，按照商品房买卖合同约定预先支付给商品房开发建设单位的购房款。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款的规定，“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。也就是说，该款项应用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款等，不得挪作他用。对商品房预售资金开设专门银行账户进行监管，具有保障开发项目顺利建设、促进在建工程如期竣工、维护购房者合法权益、促进房地产市场平稳健康发展的重要作用。在保障建设工程施工正常进行的前提下，人民法院可以对商品房预售资金专用监管账户依法采取冻结措施，但仅在工程竣工、资金仍有结余的情况下才可作为执行案款予以扣划。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。本案中，河北两级法院并未对本案已查封的被执行人财产情况、查封财产总价值以及商品房预售资金专用监管账户所涉及的在建工程施工建设情况、支付资金情况等事实作进一步查明，以上事实系关系到能否冻结案涉商品房预售资金专用监管账户的基本事实。河北两级法院在未查明以上基本事实的情况下，直接裁定解除对中运房地产公司商品房预售资金专用监管账户内资金的冻结，属于认定事实不清。
