房屋买卖公证未过户能否构成善意取得？
作者：金溪县人民法院 彭靖翔
【案情】
2018年王某租住陈某的房屋，租赁期满后，陈某因急需资金周转，把房屋按市场价卖给了王某。但该房是早些年单位分配给陈某的职工福利房，陈某虽有房产证、但土地性质为划拨，陈某要把房屋过户至王某名下必须补交约6万元的土地出让金，王某、陈某均不愿意负担过户费用，于是两人签订房屋买卖合同后进行了公证，房屋未办理过户登记。2022年，陈某因欠张某的钱被法院强制执行，法院查询到上述房屋在陈某名下后进行了查封。王某知道房屋被查封后，以该房屋进行了公证属于自己为由，向法院提出执行异议要求解封。那么法院能否支持王某的异议的关键在于：公证后王某的受让行为是否构成善意取得？
【分歧】
王某是否善意取得了房屋的产权，存在以下两种不同意见：
第一种意见认为，王某未取得房屋的产权。因为房屋属于不动产，依据法律规定，不动产物权的变动应依法登记；王某购买陈某的房屋未经登记，则依法不发生物权变动的效力。
第二种意见认为，王某取得了房屋的产权。虽然依据法律规定，不动产物权的变动应依法登记，但是登记只是起到公示公告的作用；公证也具有公示公告的作用；另外王某也是按市场价付清了房款并实际占有的房屋，构成善意取得。
【评析】
笔者倾向于第一种观点，认为公证后不能构成善意取得，理由如下：
第一，《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的变动应依法登记；若未经登记，则依法不发生物权变动的效力。我国法律并未规定通过公证能够发生物权变动上午效力，故即使公证书已经载明了房屋的产权归王某所有，但在未依法办理权属变更登记的情况下，王某未取得该房屋的产权。
第二，本案中王某按市场价付清了房款并实际占有的房屋，也不构成善意取得。依据《民法典》第三百一十一条规定，房屋属于不动产，王某善意取得陈某的房屋需满足“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记”之条件。因此，虽然王某受让陈某的房屋的时候是善意的，价格是合理的，并已经占有了房屋，但是由于王某受让该房屋并没有办理不动产权属变更登记，不构成善意取得。
