最高人民法院民一庭:关于房屋买卖合同纠纷案例审判指导意见及裁判要旨
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1.商品房买卖预约合同如何认定?
【审判指导意见】
根据订立合同是否有事先约定的关系来划分,合同有预约和本约之分。预约合同是当事人为了将来订立确定性本约,明确相关事宜,而预先达成的书面协议，以对将来双方能达成本约的意向或目的进行确定,从而起到稳固交易机会的作用。本约合同是为了履行预约合同而订立或直接具有完备确定内容的合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同应当具备的13项主要内容;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”
2.商品房买卖认购书的性质及效力如何认定?
【审判指导意见】
商品房认购书广泛存在于我国商品房交易实践中,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第一次将商品房认购书提到法律规范层面,但由于《解释》过于原则化,对商品房认购书的法律性质以及认购书中的权利义务仍然难以清晰界定。
商品房买卖认购书是指商品房买卖合同双方当事人在签订商品房预售合同或者现房买卖合同前所签订的文书，是双方交易房屋有关事宜的初步确认。双方约定在签订认购书后,开发商将在一定期限内为买受人保留标的物,不再售与他人。签订认购书时,真正的商品买卖行为并未实际发生,认购书的合同性质为预约合同,“预约,谓约定将来订立一定契约之契约”。预约合同是独立有效的合同。
《解释》采纳了该观点,将商品房买卖认购书作为商品房买卖合同的预约合同,是一种独立的合同。在传统民法理论中，契约分为预约和本约,预约合同一般是在当事人协商谈判期间,就未来达成本约而作出的预先规划。预约属于一种债权契约,是以订立本约为其债务的内容。商品房预约合同是民法上的诚实信用原则和公平原则在房地产交易行为中的具体体现。
商品房预约合同当事人双方之所以不直接签订商品房买卖合同,是因为客观上不具备签订商品房买卖合同本约的条件,在事实上或法律上存在当时不能克服的障碍,如尽管开发商已经办理了项目立项、规划、报建审批等手续,但尚未交纳土地出让金,未取得商品房预售许可证。这种情况下,当事人之间的权利义务以及实质性条件(如价格等)难以完全确定,即使签订商品房买卖合同本约也是无效的,但可以签订认购书,其标的是当事人为将来签订本约合同应当进行的诚信谈判,而非商品房买卖合同标的物本身。
但审判实践中存在的一个突出问题是在何种情形下签订的预约合同才是有效的,司法解释对此并未作出明确规定。从审判实践中的情况来看,多数商品房认购书都是在开发商完成了项目立项以及报建审批后才签订的,因为如果房地产开发项目尚未立项,所有的事项均处于不确定状态,此时消费者一般不会去签订任何认购书,即使签订也是空中楼阁,缺乏商品房买卖的现实基础,这显然是与法律规定相背离的。从预约合同理论上讲,签订商品房买卖预约合同的条件要比一般商品买卖预约合同更加严格,不仅要求具备商品房买卖合同的核心条款,而且要求项目已经开工建设甚至缴纳一定的房款,其目的在于增强预约合同的稳定性和确定性,这是由商品房买卖合同作为不动产交易的本质特征决定的。
所以,商品房认购书应当在开发商办理了项目立项、规划以及报建审批后才能签订,至少是在项目立项后签订的商品房买卖预约合同才能认定为有效。至于商品房买卖预约的形式要件,司法解释也没有具体规定,但一般认为应当以书面形式订立。对于是否进行预约合同的登记,从司法解释的精神来看,商品房买卖合同的预售登记与合同效力没有关系,因而商品房买卖的预约合同也无须登记。
3.如何判断商品房预约合同是否成立？
【典型案例】:三亚中铁置业有限公司与巨某春商品房预约合同纠纷案
【裁判要旨】
预约合同是指当事人约定为将来一定期限内订立合同而达成的协议，是当事人在本约达成一致前作出的有约束力的意思表示。一般而言，预约合同具有以下特征：其一，预备性，即预约合同订立在本约的磋商阶段；其二，约束性，即预约合同确定的内容具有法律约束力，预约合同已确定的条款不能随意变更；其三，确定性，预约的内容应具有一定的确定性，能够确定或可能确定，以免丧失预约的必要；其四，期限性，预约标的应当是在一定期限内签订本约。实践中，判断是否属于预约，应当结合文件名称、约定内容、法律规定、履行情况等综合分析，综合运用文义解释、体系解释、目的解释等多种合同解释方法，探究当事人的真实意思。
【裁判要旨全文】
本院认为，本案中三亚中铁公司主张其与巨某春之间成立预约合同，巨某春违反预约合同约定，应承担违约责任。巨某春则认为双方仅对购买涉案房屋进行了协商，并未达成任何协议。故双方之间是否就涉案房屋成立预约合同系本案主要争议点。
预约合同是指当事人约定为将来一定期限内订立合同而达成的协议，是当事人在本约达成一致前作出的有约束力的意思表示。一般而言，预约合同具有以下特征：其一,预备性，即预约合同订立在本约的磋商阶段；其二，约束性，即预约合同确定的内容具有法律约束力，预约合同已确定的条款不能随意变更；其三，确定性，预约的内容应具有一定的确定性，能够确定或可能确定，以免丧失预约的必要；其四，期限性，预约标的应当是在一定期限内签订本约。实践中，判断是否属于预约，应当结合文件名称、约定内容、法律规定、履行情况等综合分析，综合运用文义解释、体系解释、目的解释等多种合同解释方法，探究当事人的真实意思。
本案中，三亚中铁公司主张确认函系双方为购买中铁置业广场16层整层写字楼所订立的预约合同，对此，本院分析如下：从约定内容而言，确认函对巨某春和三亚中铁公司之间房屋买卖事宜并无具体表述，只是在涉及广告费支付一项条款中写明“双方约定并确认，广告费用从巨某春购房款中直接抵扣”，该内容的主要目的系为抵扣广告费，缺乏双方将在未来订立房屋买卖合同的意思表示。故上述约定对巨某春是否在未来签署房屋买卖合同缺乏约束性和确定性。从履行情况而言，确认函签署后，空港广告公司依约向三亚中铁公司投放了部分广告，但三亚中铁公司并未提供证据证明其在确认函签署后曾向巨某春要求订立房屋买卖合同。相反，巨某春提供的相应微信聊天记录却显示，双方曾就部分广告费折抵问题另行协商。因此，上述确认函的履行情况亦可以佐证双方缺乏将在未来订立房屋买卖合同的意思表示。
综上，各方当事人在确认函中并无在将来一定期限内订立房屋买卖合同的意思表示，与预约合同的主要特征不符。故一审法院认为确认函不属于预约合同，进而驳回三亚中铁公司以巨某春违反预约合同为由要求赔偿的请求，并无不当，本院予以维持。三亚中铁公司所持一审审判程序严重违法等上诉理由，依据不足，本院不予支持。
4.何种条件下可将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同？
【典型案例】：许某玉诉厦门金城湾房地产开发有限公司等商品房预约合同纠纷案
【裁判要旨】
将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已按约定收取购房款。此外，预约合同是独立有效的合同，当事人应当严格履行合同义务，但预约合同不能强制实际履行。预约合同的当事人只是负有将预约推进到本约的义务；至于当事人是否成功签订本约合同，则要视双方之后具体协商的结果而定。
【裁判要旨全文】
许某玉与金城湾公司签订的《认购书》是双方在自愿、平等的基础上签订的，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。本案有以下三个争议焦点：
一、《认购书》是否应认定为商品房买卖合同的问题
商品房买卖认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房销售合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订认购书时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前合同阶段，即使双方当事人完全履行了认购书，仍需双方另行签订商品房预售合同或现房销售合同。认购书的合同性质为预约合同，是独立有效的合同。有效的预约是有约束力的法锁。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，将认购书认定为商品房买卖合同，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已按约定收取购房款。《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案《认购书》对房屋的坐落位置、面积、价款支付、面积差异处理等进行了约定，但对房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款均未明确约定，尚不具备商品房买卖合同的基本特征。
且《认购书》还约定有关购房协议条款以双方签订的《商品房买卖合同》为准，《认购书》自双方签订《商品房买卖合同》后失效。因此，《认购书》不能认定为商品房买卖合同，而只能认定为为磋商购买商品房而签订的预约合同。金城湾公司收取许某玉的部分购房款及发给许某玉《入伙通知书》等事实亦不足以证明双方形成商品房买卖合同关系。许某玉主张双方已存在事实上商品房买卖合同关系，依据不足，法院不予采信。《认购书》为商品房预约合同，且许某玉与金城湾公司至今也尚未签订正式商品房买卖合同，许某玉的第一、三、五、六项诉讼请求均系基于与金城湾公司为商品房买卖合同关系而提出，缺乏相应的事实和法律依据，法院不予支持。
二、关于确认广告宣传资料中赠送入户花园的面积问题
关于许某玉提出的诉讼请求第二项，即请求确认金城湾公司在广告宣传资料中承诺赠送的人户花园的具体建筑面积。法院认为，金城湾花园广告宣传资料为商业广告，其性质为要约邀请。金城湾花园广告宣传资料的内容并不具体确定，广告宣传资料中也没有一经购房者承诺，金城湾公司即受该广告宣传资料中的意思表示约束的内容。因此，金城湾花园广告宜传资料不符合要约的规定，不能视为要约。由于广告宣传资料是要约邀请，其内容并不具体确定，双方也未能在《认购书》中对赠送人户花园事宜达成进一步的合意，因此，双方对赠送人户花园事宜并未达成具有法律约束力的约定。同时，《认购书》已约定房屋实际建筑面积以房地产产权登记机关实测为准。许某玉的该项诉讼请求缺乏相应的依据，法院不予支持。
三、关于金城湾公司是否应按照《认购书》约定与许某玉签订商品房买卖合同（含附件），并向有关部门办理合同备案手续的问题
如上所述，本案《认购书》在性质上属于预约合同，许某玉与金城湾公司应当依据《认购书》约定严格履行合同义务。但《认购书》内容不够具体、完善，对将来商品房买卖合同的重要条款没有明确约定，因此，依据《认购书》双方仅负有就合同具体内容继续磋商，并在将来的一定期限内订立正式商品房买卖合同，将预约推进到本约的义务，对《认购书》不能强制实际履行。至于能否达成协议，应该视双方之后具体的协商结果而定。而正式商品房买卖合同的签订必须完全建立在双方平等、自愿、协商一致的基础上，为当事人合意的结果。许某玉的该项诉讼请求缺乏依据，且会剥夺当事人合同自由，不予支持。
