最高院案例：一般房屋买受人即使符合《执行异议和复议规定》第28条的规定，也不能对抗抵押权人
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【裁判要旨】一般房屋买受人要排除抵押权人对房屋享有的抵押权优先受偿权，必须符合《执行异议和复议规定》第27条的规定。该条确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”予以排除。根据《建工价款优先受偿权批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人优先受偿权。此即属于“但书”条款所言的例外规定。该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等而设置的特别规定，实践中需要严格审查和把握，以免动摇抵押权的优先性基础。《执行异议和复议规定》第29条规定体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。而《执行异议和复议规定》第28条则规定了一般房屋买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。即一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第28条的规定，也不能对抗抵押权人。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2021）最高法民申3574号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王靖瑜。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：三亚金中海国际置业投资集团有限公司。
被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：南京泰发物资贸易有限公司。
被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：祝金龙。
再审申请人王靖瑜因与被申请人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称华融公司）、三亚金中海国际置业投资集团有限公司（以下简称金中海公司）、南京泰发物资贸易有限公司（以下简称泰发公司）、祝金龙案外人执行异议之诉一案，不服广东省高级人民法院（2020）粤民终1160号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
王靖瑜申请再审称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，请求再审本案。事实与理由：（一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。原判决认定的“案涉房产位于海南省三亚市三亚湾，属于旅游度假区与王靖瑜常住地不一致，对案涉房产的民事权益不属于消费者生存权保护范围”与事实不符。王靖瑜目前想定居三亚并在三亚工作，其权益应属于消费者生存权。（二）原判决适用法律错误。1.案涉房产不能办理过户并非由王靖瑜自身原因导致的，《监管协议》《债权债务确认协议》表明华融公司同意金中海公司销售房屋。因此，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，华融公司对案涉房屋不享有优先受偿权，王靖瑜对案涉房屋的权利可以排除执行。2.本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条的规定，应适用《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条之规定。参见2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条、第126条，尽管华融公司对于案涉房产已经办理抵押登记，对担保物享有优先受偿权，但王靖瑜已缴纳全部购房款并实际入住，对案涉商品房拥有所有权，能够排除执行。原判决适用法律错误。
本院经审查认为，本案系案外人执行异议之诉再审审查案件，应当围绕王靖瑜的再审理由是否成立进行审查。故本案的审查重点是王靖瑜对案涉房产享有的民事权益能否排除强制执行。
王靖瑜作为一般房屋买受人，其享有的物权期待权不具有优先于抵押权的权利属性。在原审法院已经查明并认定华融公司对执行标的享有抵押权的情形下，王靖瑜要排除华融公司对案涉房屋享有的抵押权优先受偿权，必须符合《执行异议和复议规定》第二十七条的规定。该条确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”予以排除。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人优先受偿权。此即属于“但书”条款所言的例外规定。该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等而设置的特别规定，实践中需要严格审查和把握，以免动摇抵押权的优先性基础。《执行异议和复议规定》第二十九条规定体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。而《执行异议和复议规定》第二十八条则规定了一般房屋买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。即一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人。因此，在华融公司对执行标的享有抵押权的情形下，王靖瑜作为案外人对案涉房屋享有的权益，如要对抗已办理登记的抵押权的优先地位，必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，原判决适用法律并无不当。
王靖瑜购买案涉房产不符合消费者购房条件。在本案中，王靖瑜所购案涉房产位于海南省三亚市三亚湾，属于旅游度假区，与王靖瑜常住地不一致，故原判决认定王靖瑜对案涉房产的民事权益不属于消费者生存权保护范围，本案不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定条件，符合本案实际情况。王靖瑜再审虽称目前想定居三亚并在三亚工作，但并未提供充足证据推翻原判决认定的事实。
王靖瑜在购买房屋过程中存在过错。如前所述，原审查明本案存在先抵押后签订商品房认购书的情况，王靖瑜在购买房屋时没有注意到房屋所有权登记存在他项权利阻碍房产过户的瑕疵，在签订案涉商品房认购协议书时未尽到向房产登记部门了解案涉商品房物权状态的注意义务，应承担所购房屋无法办理过户的相应责任。故原判决驳回王靖瑜关于确认案涉房屋归其所有并办理产权过户登记的诉讼请求，适用法律亦无不当。
综上所述，王靖瑜的再审申请理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，不应予以支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：
驳回王靖瑜的再审申请。
审 判 长 胡夏冰
审 判 员 于 明
审 判 员 贾清林
二〇二一年五月二十五日
法 官 助 理 丁 一
书 记 员 潘海蓉
