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关于房屋中介合同纠纷案例裁判要旨

日期:2021-11-19 来源:- 作者:- 阅读:29次 [字体: ] 背景色:        

关于房屋中介合同纠纷案例裁判要旨

1、委托人与中介人约定委托人绕过中介人与业主自行交易的承担中介费用,该约定有效

案例要旨

委托人与中介人在《中介服务合同》中约定委托人与房屋业主自行交易情况下,应承担中介费,该约定既可理解是收取中介费的一种情况,也可以理解为违约责任,是双方当事人的真实意思表示,未违反法律规定的应认定有效。

案例索引

合肥房苑汇商业地产管理有限责任公司诉丁哲行纪合同纠纷案

(2021)皖01民终2768号

2、委托人在接受并利用中介服务后绕开中介人直接与相对人订立合同,使中介人得不到报酬,违背诚信原则,仍应按约向中介人支付相应的报酬

案例要旨

委托人与中介人成立中介合同后,委托人利用中介人提供的交易机会和媒介服务,最终与相对人订立了合同,故若双方如约履行居间合同,委托人应当对支付中介报酬有预期,支付报酬系其应履行的合同义务。但委托人在接受并利用中介服务后绕开中介人直接与相对人订立合同,实际上系一方面利用中介人提供的信息和服务,一方面又绕开中介人与相对人直接订立合同,使中介人得不到报酬,委托人以此方式不支付中介费的行为违背了诚信原则,不利于鼓励诚信交易,仍应按约向中介人支付相应的报酬。

案例索引

北京华夏兴业建筑咨询有限公司诉深圳洪涛教育集团有限公司等中介合同纠纷案(2021)京01民终638号

3、委托人的跳单行为有违诚实信用原则,应承担相应的违约责任

案例要旨

居间人按居间合同约定促成合同成立,完成居间服务的,委托人应当按照约定支付报酬。委托人主张订立合同与居间人无关系自行联系但又无证据证明的,法院不予支持。委托人跳单行为有违诚实信用原则,应承担相应的违约责任。

案例索引

上海新同联世家房地产经纪有限公司诉上海杨浦区红枫养老院中介合同纠纷案

(2021)沪02民终69号

4 、房地产中介机构对于居间服务及其他受托事项应承担符合专业主体要求的注意义务,审慎核查与交易相关的主体身份、房屋权属及委托代理等相关材料的真实性,并向委托人如实报告

案例要旨

房地产中介机构对于居间服务及其他受托事项应承担符合专业主体要求的注意义务,审慎核查与交易相关的主体身份、房屋权属及委托代理等相关材料的真实性,并向委托人如实报告。如因怠于履行注意义务而未能及时发现一方当事人提供的材料存在重大缺陷,以致另一方当事人因欺诈而遭受损失的,应根据其过错程度在相应的范围内承担损害赔偿责任。

案例索引

深圳房天下房地产经纪有限公司与李玉娟居间合同纠纷案

一审:深圳市宝安区人民法院(2017)粤0306民初9310号民事判决(2018年5月8日)

二审:广东省深圳市中级人民法院(2018)粤03民终17906号民事判决(2018年11月27日)

5 、卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时,买方通过其他正当途径获得信息促成合同成立的,不构成违约

案例要旨:

房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是,当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时,买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的,买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息,故不构成违约。

案例索引

上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案

6 、房地产中介服务合同中的格式条款不当限制消费者的知情权、选择权,背离公平、自愿原则,为无效条款

案例要旨

在房地产中介服务领域,中介服务合同中普遍存在一些格式条款,对委托人通过其他途径与交易对象达成协议进行限制,该现象已成为房地产中介行业的“行规”。上述格式条款不应背离公平、自愿这一订立合同的基本原则,不得对消费者的知情权、选择权作出不当限制,否则应为无效条款。

案例索引

晋城市铭圣房地产经纪有限公司诉陈晓龙居间合同纠纷案

一审:山西省晋城市城区人民法院(2014)城民初字第1209号(2014年10月14日)

二审:山西省晋城市中级人民法院(2014)晋市法民终字第971号(2015年1月9日)

7 、不具备法定条件的房地产中介所签的合同有效

案例要旨

未领取营业执照从事房地产销售的行为虽然违反《中华人民共和国城市房地产管理法》关于房地产服务中介机构服务主体需取得营业执照的规定,但违反的是管理性而非效力性的强制性规定,因此案涉代理销售商品房合同有效。

案例索引

马某某与河南某公司商品房委托代理销售合同纠纷一案

2011年12月27日河南省温县人民法院(2010)温民商初字第259号民事判决;

2012年11月14日河南省温县人民法院(2012)温民再字第5号民事判决

8、售房中介方未尽提醒注意义务,“独家委托”格式条款无效

案例要旨

房屋出售的中介方同委托人签订委托协议,以格式条款的形式约定进行独家委托,未采取合理方式尽到提醒注意义务,该条款排除了委托人的主要权利,应认定无效。

案例索引

北京安信瑞德房地产经纪有限公司诉王伟委托合同纠纷案

一审判决书:北京市昌平区人民法院(2012)民字第9503号民事判决书。

二审判决书:北京市第一中级人民法院(2012)民终字第12668号民事判决书。

9、二手房交易中介机构对房屋权属尽审查义务造成损失的应赔偿

案例要旨

居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告,居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。二手房交易中中介机构未能对房屋权属情况进行必要审查造成买房人损失的,应承担违约责任。

案例索引

张某诉某中介公司居间合同纠纷案

10 、委托合同中,中介方未就变更房屋买受人及延期办理提前还贷手续通知出卖方并取得出卖方的同意,导致出卖方未能及时收到购房余款,可以要求中介方赔偿损失

案例要旨

委托合同中,中介方未就变更房屋买受人及延期办理提前还贷手续通知出卖方并取得出卖方的同意,导致出卖方未能及时收到购房余款,可以要求中介方赔偿损失。合同法规定,受托人超越权限给委托人造成损失的,应当赔偿损失。即使出卖方最终从受托人处收取了《房屋买卖合同》及《补充协议》约定的售房款,但因受托人的越权及欺诈行为,客观上造成了出卖方延迟收取尾款造成了实际损失,所以中介方应当予以赔偿。

案例索引

汪志刚等诉刘树科等委托合同案

广州市南沙区人民法院(2011)穗南法民三初字第164号。

11、禁止买方利用中介公司提供的房源信息绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定有效

案例要旨

房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定,虽属于格式条款,但不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,不违反《合同法》第40条的规定,该约定有效。居间合同委托人(即房屋买受人)对“跳单”行为没有正当抗辩理由,应依照约定,承担违约责任,赔偿居间人的损失,但考虑到居间人仅提供房源信息,未实际操作购房协议等情形,中介费可酌情少收。

案例索引

无锡恒茂时代不动产经纪有限公司诉张民欣、顾正荣居间合同纠纷案

12、房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的格式条款,不存在格式条款无效的情形,该约定有效

案例要旨

房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定,虽属于格式条款,但不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,不违反《合同法》第40条的规定,该约定有效。居间合同委托人(即房屋买受人)对“跳单”行为没有正当抗辩理由,应依照约定,承担违约责任,赔偿居间人的损失,但考虑到居间人仅提供房源信息,未实际操作购房协议等情形,中介费可酌情少收。

诉讼争点比对,是判断指导案例与待决案件“类似”与否的核心内容和关键环节。本案诉讼争点属于约定条款的效力问题。第1号指导案例的诉讼争点属于是否构成违约问题。因诉讼争点不同,法院审判的问题和判决理由均不相同,故本案与第1号指导案例不相“类似”。第1号指导案例不构成本案的“参照”性案例。

案例索引

无锡恒茂时代不动产经纪有限公司诉张民欣、顾正荣居间合同纠纷案

江苏省无锡市南长区人民法院(2011)南民初字第11号(2011年7月25日)

13 、房产中介利用其自身的经营优势及卖房者的弱势签订居间合同,因显失公平应予撤销

案例要旨

居间人促成合同的,委托人应当按照约定支付报酬。被告委托房产中介将自己唯一的用于自住的房屋出售为置换到面积大的房屋,以改善居住条件。但中介急于促成交易,不顾被告的需要和风险,利用被告年老、易轻信,促使被告在未购买到大一点的房屋也未看过房屋的情况下匆匆签下了委托中介出售自住房屋的居间合同。该合同是中介利用其自身的经营优势以及被告年长、草率、缺乏经验、信息不通的弱势而签订的,严重损害了被告的利益,属显失公平,故居间合同应予撤销,被告与他人签订的房屋买卖合同也应随之撤销。

案例索引

上海我爱我家房屋租赁置换有限公司诉王龙根居间合同案

上海市闵行区人民法院(2009)闵民三(民)初字第2012号

14、卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时,买方通过其他公开途径获得信息促成合同成立的,对中介公司不构成违约

案例要旨

房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是,当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时,买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的,买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息,故不构成违约。

案例索引

上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案

15、中介公司明知相关行政管理规定,却超出经营范围提供境外就业中介的按照严格责任追责

案例要旨

行政规章对境外就业中介业务实施特殊许可,并规定中介机构有义务核查境外雇主的身份、资信和境外政府部门批准招聘外籍人员的许可证明,目的在于保障劳动者的合法权益。中介公司应当明知相关行政管理规定,却超出经营范围提供境外就业中介,并以旅游签证送劳动者出国,显属利用信息不对称对劳动者实施故意欺诈,应当依据合同法的严格责任原则追究中介机构的违约责任,责令其退还报酬并承担损害赔偿责任。

案例索引

范从高诉双赢公司违法提供境外就业中介居间合同纠纷案

16 、二手房交易中房源信息并非中介独有的中介未能证明委托人利用其提供的房源信息并交易的不认为是私自交易

案例要旨

在现行的二手房交易实践中,多家中介公司同时拥有同一套房源信息的情况已成为一个行业特色,而不同中介公司带同一位购房人察看相同一套房源的情形也属正常现象,此时应当允许购房人自行选择合适的中介公司完成交易。故房源信息并非中介所独有此时应当由中介举证证明委托人系利用了其提供的房源信息并私下完成交易,如居间人不能证明委托人通过其他中介公司完成交易的过程系利用了其提供的房源信息或订约机会,故不能认为委托人的行为构成合同中约定的私下交易,不能以此为由要求委托人承担违约责任。

案例索引

北京链家房地产经纪有限公司诉盖睿等居间合同案

一审判决书:北京市朝阳区人民法院(2008)朝民初字第23920号民事判决书。

二审判决书:北京市第二中级人民法院(2008)二中民终字第17939号民事判决书。

17 、卖方对中介方转交房款的事实予以默认,构成代理关系,出卖人追认中介公司代收房款行为后,在买受人已向中介公司交纳全部购房款的情况下,出卖人无权再要求买受人付款

案例要旨

在房屋买卖合同履行过程中,卖方对中介方转交房款的事实予以默认,可以认定已经授予中介方代理权,中介方与卖方之间存在代理关系。出卖人追认中介公司代收房款行为后,在买受人已向中介公司交纳全部购房款的情况下,出卖人无权再要求买受人付款。

案例索引

朱建昌诉褚雅芬房屋买卖合同案

一审:江苏省无锡市锡山区人民法院[2004]锡法民初字第1553号(2005年4月18日)

二审:江苏省无锡市中级人民法院[2005]锡民终字第341号(2005年7月14日)

18、必须取得法定资格才能从事的业务,未取得法定资格而从事该业务与客户签订合同的,该合同无效

案例要旨

未经审查取得居间代理从业资格前,依法不能从事该项业务。未经审查取得居间代理从业资格前与客户签订的居间代理合同属于无效合同,一方因无效协议而取得的财产依法应予返还。

案例索引

张金才等诉南京市玄武区华丰信息咨询服务部等房屋中介案

一审判决书:江苏省南京市玄武区人民法院(1997)玄民初字第922号。

二审判决书:江苏省南京市中级人民法院(1998)宁民终字第228号。

19、居间人隐瞒或疏忽中介活动标的物的有关事实以致损害委托人的利益,应对此承担民事责任

案例要旨

房产居间人在接受委托、进行中介活动中,享有收取报酬的权利,同时应对委托人负责,维护委托人的合法权益。隐瞒或疏忽中介活动标的物的有关事实,以致损害委托人的利益是法律所不允许的。被告未依法规从事规范的居间活动,明知是公房,但介绍非法转租,导致原告客观上无法使用租进的房屋,原告的合法利益因被告的不规范的居间活动而受损,故被告应承担返还委托服务费的民事责任。

案例索引

上海江隆进出口公司诉上海利达行房地产顾问有限公司房屋居间合同案

一审判决书:上海市黄浦区人民法院(1996)黄民初字第197号。

二审判决书:上海市第二中级人民法院(1996)沪二中民终宇第504号。

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