以自有房产单独抵押，无需办土地使用权抵押登记
——当事人以自有房产抵押并办登记，并未将该房产所附着的、以划拨取得的国有土地使用权一并抵押的，应为有效。
标签：抵押｜房地一体｜破产｜房地产抵押｜房产单独抵押｜国有划拨土地
案情简介：2003年，医药站与银行签订借款合同，借款1200万元，医药站以自有房产设定抵押担保，并在市房产管理局办理了房屋抵押登记。但该房屋所附着的土地系国有划拨性质，双方未至土地管理部门办理抵押登记。2005年，银行将该债权转让给资产公司。二审期间，医药站所在地方法院裁定宣告医药站破产还债，并指定了破产管理人。资产公司要求医药站偿还借款本息并以抵押房产优先受偿，医药站提出未办理土地使用权抵押，根据“房地一体”原则，抵押合同无效，且医药站已宣告破产，本案中止审理。
法院认为：医药站与银行所签《最高额抵押合同》，明确约定医药站仅以自有房产设定抵押，随后亦仅在当地房屋管理部门办理抵押登记，这些行为均发生在《物权法》施行之前，应适用当时的法律法规规定。医药站所抵押的房屋系其自有房屋，所抵押登记的部门为市房产管理局，符合《担保法》第41条抵押合同“自登记之日起生效”的规定情形，医药站是否就国有土地使用权另行办理抵押登记手续不影响该《最高额抵押合同》的效力。最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第3条规定“如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地一并设定抵押的，对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效”。该批复中所规定的“将该建筑物与土地一并设定抵押的”系指当事人约定将建筑物与土地一并设定抵押的情形。当事人在订立合同时如果约定将建筑物与以划拨方式取得的国有土地使用权一并设定抵押的，则抵押人应对抵押国有土地使用权履行法定审批手续。本案当事人签订合同约定仅以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记，并未涉及土地使用权一并抵押的情况，该事实与上述批复规定的情形不符，故不应适用。鉴于医药站已被法院裁定进入破产程序，依照《企业破产法》第20条“人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行”之规定，本案诉讼应当继续进行，本案资产公司可依据《企业破产法》的有关规定向医药站破产案件管理人提出行使优先权的申请，但该权利应当在医药站所抵押的涉案房屋被变卖或拍卖的价款（不含房屋所占用的土地使用权价款）范围内予以实现，且最高限额不得超过该抵押合同所约定的最高限额 1200万元。
实务要点：根据最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第3条规定，如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地一并设定抵押的，对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效。当事人在签订抵押合同时，如果仅仅约定以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记，并未将该房产所附着的、以划拨方式取得的国有土地使用权一并抵押的，不适用上述规定。
案例索引：最高人民法院（2006）民二终字第153号“某资产公司与某医药公司等借款担保合同纠纷案”，见《中国长城资产管理公司济南办事处与山东省济南医药采购供应站、山东省医药集团有限公司、山东省医药公司借款担保合同纠纷案》（审判长王东敏，代理审判员雷继平、李京平），载《最高人民法院公报·裁判文书选登》（2008:276）；另见《单独设定抵押的房产，其附着的划拨取得国有土地使用权是否仍须履行审批手续——上诉人中国长城资产管理公司济南办事处与被上诉人山东省济南医药采购供应站、原审被告山东省医药集团有限公司和山东省医药公司借款担保合同纠纷上诉案评析》（李京平，最高院民二庭），载《民商事审判指导·案例分析》（200801/13:272）；另载《最高人民法院商事审判裁判规范与案例指导·案例指导》（2010:207）；另见《在〈物权法〉施行之前约定医药采购供应站以自有房产设定抵押，并在当地房屋管理部门办理抵押登记的，应当认定抵押权成立。抵押人是否就房产所涉国有土地使用权另行办理抵押登记手续不影响抵押合同的效力》，载《最高人民法院商事审判指导案例·借款担保卷（下）》（2011:576）。
