民法典中开发商在售房合同中约定减免物业费有效吗
【案例】
2018年2月，张某购买了普泽公司开发的幸福小区房屋，在双方的《商品房买卖合同》中，开发商作为让利，承诺给予张某一年的物业费减免。
然而，在张某入住后，物业公司却要求其交纳物业费。张某拿出《商品房买卖合同》，向物业公司提出开发商对其有减免一年的优惠。物业公司对此不予认可。
为此，张某找到本所律师咨询，物业公司是否有权向自己收取物业费，自己合同中的减免物业费约定是否有效？
【法律分析】
其一【《商品房买卖合同与前期物业服务合同】开发商作为房屋的建设方，其与购房者之间所形成的是商品房买卖合同关系。
而开发商在销售房屋时，一般会与物业服务公司签订《前期物业服务合同》。根据《民法典》的规定，《前期物业服务合同》对于购房业主亦有法律约束力。物业公司有权依据《前期物业合同》向业主收取物业费用。该两个合同之间的法律关系属于两个不同的法律关系。
其二【商品房买卖合同与物业服务合同】购房者入住后，与物业公司之间形成的物业服务合同关系。
在这里虽然有的物业公司与开发商之间存在隶属关系，但在法律上他们仍属于不同的法人主体，物业公司分别与购房者签订的《商品房买卖合同》和《物业服务合同》也并不属于同一法律关系。
其三【无权处分】无权处分是指行为人没有处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。
物业费是根据物业公司根据《物业服务合同》或《前期物业合同》的约定，向业主或物业使用人所收取的费用。其权利主体均是物业公司。
现，开发商对于购房者的"减免一年物业费"的承诺，未获得物业公司的授权，构成了无权擅自处分物业公司权利。故，在开发商与物业公司未就此达成约定的前提下，且未得到物业公司的追认，此时开发商单方面代替物业承诺免除物业费并不会对物业公司产生法律效力。
在这里，特别提醒大家：对于开发商的此类承诺，购房者一定要求开发商与物业公司一并出具"由开发商代为支付一定期限物业费”的承诺，或由物业公司出具"免收一定期限物业费"的承诺。
【法律依据】
《民法典》第九百三十七条：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”
第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”
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