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物业管理

物业管理公约的签署与制定法律解析

日期:2012-05-15 来源:房地产律师网 作者:未知 阅读:72次 [字体: ] 背景色:        

物业管理公约是约束业主和物业管理公司行为规范的法律文件,这是物业管理活动中的一个非常重要的法律文件。这个文件体现的法律关系比较复杂,他不仅体现了所有者和被聘用者之间的联系,也体现了管理者和被管理者之间的法律关系。在这个文件里业主从所有者到被管理者,物业公司从聘用者到管理者,双方在发生着位置的变换。所有者同意让渡出自己的一部分权利交给物业公司来行使,所以物业管理公约是物业管理中的最终要的法律文件。由于在物业管理立法中没有明确确立物业管理公约的法律地位,无论是业主、业主委员会,还是物业管理公司对于物业管理公约的法律地位和功能没有一个正确地充分熟悉,没有充分熟悉和发挥物业管理公约的真正功能,对于物业管理公约的签订不够重视。也导致在司法实践中,部分法官往往并没有将物业管理公约作为基于私法自治原则而衍生的物业管理的最高自治规则来对待,也没有把物业管理公约看成为物业管理的基础和准则,使得物业管理公约缺乏应有的法律约束力。

在物业管理的初期,由于发展商拥有大部分产权,所以发展商在物业管理中的功能比较大,又因为是发展商首先聘用了物业公司,所以最初的物业管理公约是由发展商来制定的。我们知道现在有关政府部门也印制了物业管理公约的范本,但那仅是一个简单的范本而已,很多内容还需要实际管理者增添。比较好的办法是发展商应和物业管理公司共同制定物业管理公约。但这时的管理公约里一定要规定有效期限,比如规定当业主管理委员会成立后,其有效期截止。

随着房屋的销售,产权逐步从发展商手里转移到了新的业主手里,发展商原来在物业区呢的位置由业主们代替,原来发展商在物业管理公约中的权利和义务也要相应做些调整。同样广大业主的权利和义务也应该在公约中得到充分体现,所以修改物业管理公约就势在必然。假如业主管理委员会成立后,决定选聘新的物业管理公司,当然就更应该制订新的物业管理公约了。不论是修改原来的物业管理公约还是制订新的版本,都应由业主管理委员会主要负责,并会同物业管理公司一起根据物业区的实际情况制定出切实可行的公约来。在物业管理实践中经常碰到业主担心侵害自己合法权益,而不愿意签订物业管理公约的情况,这也是物业管理公约功能得不到充分体现和发挥的一个普遍原因。因此,物业管理公约的功能要能够真正体现和发挥,一个非常重要的因素就是要确实保证物业管理公约的公平、公正、公开、平等以及合法、合理。在物业管理实践中,的确有一些开发建设单位或物业管理公司利用自己有权起草和拟订物业管理公约的途径,在物业管理公约的强制性或禁止性内容上,处于维护自己的私利而设定一些侵害全体业主合法权益的公约条款,这就背离了物业管理公约应体现的公平、公正、公开、平等以及合法、合理的基本原则。



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