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物业管理

如何区分物业管理费和物业管理维修基金

日期:2012-05-15 来源:房地产律师网 作者:未知 阅读:68次 [字体: ] 背景色:        

物业管理收费和费用标准的制定应是科学的和合理的,具体制定也是有其可行的方法的.各项收费的概念也应该搞清楚。物业管理中要收的费用有物业管理费、代收代缴的费用和物业管理维修基金。

代收代缴的费用是由物业管理公司从业主处收来再如数缴给有关公司的,如摘要:水费、电费、绿化费、电视接收费、保安费、垃圾处理费、电话费、煤气燃气费、土地使用费等。

物业管理公司对物业区内提供服务的收费,也即物业管理收费。这笔收费可以按照有关规定按每平方米每月多少钱来定。管理费是维持物业区正常运转的“血液”,没有稳定的管理费,物业管理公司就无法工作。假如一个物业区内成立了物业管理委员会,并且制定出了管理费的收费标准,则所有业主都应遵守这个标准,向物业管理公司准时交费。

但有时确有一些业主,只顾自己个人私利,尽管业主管理委员会已经代表全体业主制定了收费标准,但他们仍置若罔闻,我行我素,拒绝向物业公司交费。这些人的拒绝交费产生的后果就是破坏了物业管理的正常秩序,享受其他业主的权益,也即直接侵犯其他业主的合法权益。这些人不交费,其他业主多的费用其实就在为他们服务。这样的案例确实发生在一些物业区内。有时物业管理公司也采取一些强制办法,如停水停电等,但这种做法轻易引起难以预料的后果。比较可行的解决方法是由物业管理公司和业主管理委员会共同前去说服教育,假如仍不奏效,物业管理公司可以采用法律手段到法院提起诉讼,最后法院用强制执行手段解决。业主管理委员会在制定管理公约时,应该将如何制裁无故不交管理费用的行为的有关条款写进公约里。

物业管理维修基金又可以称为共同储备基金。设立物业管理维修基金的主要目的是为了应付在物业管理活动中巨额的非预见性开支,尤其是为维持和保存区分所有建筑物共用部分的正常运作、正常使用功能而进行的修缮改良的开支。这种修缮改良就是我们通常在物业管理活动中所讲的中修、大修和更新改造。由于计提固定资产折旧费的目的也是用于固定资产的中修、大修和更新改造,因此,物业管理维修基金的功能类似于物业区所有建筑物共用部分固定资产折旧费的计提。众所周知,所有建筑物在建成之后,必然会受到自然环境和人为的损害。随着时间的增加,自然环境如风力、重力、震动、大气、水、雷电等对所有建筑物自然在一定程度上有侵蚀、老化、陈旧、残损。假如没有建立管理维修基金,就不可能合理、有效地布置区分所有建筑物的修理和保养计划,必然会加速所有建筑物的自然侵蚀、老化、陈旧、残损,以致会由于维修保养不及时使所有建筑物过早达到危险程度,缩短了所有建筑物的使用寿命使之提前到达设计寿命,甚至于酿成伤害事故。相反,建立其了物业管理维修基金,就可以有效、合理地妥善布置所有建筑物的修缮改良,所有建筑物就可以得到有效的维修养护,使所有建筑物处于良好的状态和正常运行,充分发挥所有建筑物的正常使用功能,不断延长所有建筑物的使用寿命,改善和提高了所有建筑物的使用功能,提高了所有建筑物的档次和适应性,进而推动了所有建筑物的升值,使所有权人获得有效地经济价值,最大限度地提高了投资的回报率。

在物业管理法律、法规的立法中我们确立了物业管理维修基金和公用设施专用基金作为物业管理基金。其中规定各类物业管理都应设立物业管理维修基金,而公用设施专用基金原则上只适用于住宅类物业管理。这样做是因为住宅类的物业管理都直接面对着居民,同时在住宅区内用于居民公益性质的公用设施相对比较多,考虑到居民的经济承受能力,一般在需要对公用设施的维修养护以及更新改造时,需要的费用比较多,居民往往难以一下子承受,同时这些费用收集比较困难,这就直接影响了公用设施的维修养护以及更新改造的效率,从这个意义上设置公用设施专用基金具有一定的社会公益性质。相反对于非住宅类的物业管理,公用设施相对较少,费用小也比较轻易筹集,因此,没有设置公用设施专用基金的必要。



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