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物业管理

物业管理纠纷中业主委员会的缔约能力和诉讼地位等问题

日期:2012-05-15 来源:房地产律师网 作者:未知 阅读:82次 [字体: ] 背景色:        

(一)业主委员会的缔约能力和诉讼地位问题。在小区物业管理中,个别业主的诉讼行为往往涉及到小区全体业主的共同利益,此时业主委员会的参与尤其重要。那么业主委员会的法律地位如何解决?其缔结物业管理合同能力以及其在民事诉讼中的地位直接影响到全体业主的利益。在目前尚无明确的法律、法规来确定业主委员会的缔约能力和诉讼地位问题。

(二)无因管理的处理问题。由于开发商与物业管理企业的前期物业管理合同已经履行届满,而业主或业主委员会与物业管理企业之间又无新的物业管理合同约束,此时发生的无因管理纠纷、尤其是物业管理收费标准应如何确定?法院在审判实践中,对于此时发生的物业管理收费标准的争议,目前仅能依据《民法通则》的相关公平原则处理,任意性太大。

(三)物业管理合同的解除问题。由于物业管理企业一般应与小区的业主分别签订物业管理合同,那么,在部分业主与物业管理企业发生物业管理纠纷并要求解除其与物业管理企业之间的物业管理合同时,势必影响到全体业主的合法利益,此时这部分业主的合同解除权如何行使应亟需规范。

(四)物业管理企业的保安义务问题。根据我国目前绝大多数物业管理企业收费较低的现状,如何保持业主与物业管理企业的权力义务平衡是一个棘手问题。物业管理企业的收费标准应当与其所提供的物业服务质量保持一致,如果收费水平较高或者物业管理合同中明确规定了物业管理企业对业主的财产负有保管义务,那么在发生业主财产损失时较容易确定物业管理企业的赔偿责任。但是,在执行较低水平的物业收费标准的情况下,一旦发生了业主财产被盗、被损坏的情况,则只能根据物业管理企业是否履行了其必要的安全防范义务来确定赔偿责任,而这种“必要的义务”相对而言不易规范,在审判时也不好判断。

(五)居民委员会和物业管理企业的责任划分问题。在很多城市的小区内,既存在城市居民的自治组织即居民委员会,同时也存在业主所聘请的物业管理企业,此时,如何划分居民委员会和物业管理企业的具体职责,对于保障业主的合法权益至关重要。根据目前的法律、法规,尚没有明确确定居民委员会和物业管理企业并存时各自所负法律责任的规定。

(六)物业管理企业的权限届定问题。小区个别业主的乱搭乱建系困扰物业管理企业的主要问题之一,在目前情况下,物业管理企业仅有权依照物业管理合同的约定来行使管理服务权,一旦遇到个别业主不听劝阻乱搭乱建时,物业管理企业因受到行政执法权的制约而往往无能为力。笔者认为,是否授予物业管理企业一定的处理和处罚权(非行政权意义上的处罚权),在现阶段可以进行必要的尝试。



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