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律师说法

建筑物区分所有权人共有权的法律规定及分类解析

日期:2012-05-10 来源:房地产律师网 作者:未知 阅读:54次 [字体: ] 背景色:        

(一)共有权的含义

共有所有权,是指业主对建筑物专有部分以外的共有部分的所有权。共有所有权的权利人是业主,标的是建筑物共有部分。共有所有权属于共同所有权,应当属于共有中的共同共有,各共有人成立共同共有关系。法律对共有所有权没有专门规定,可以适用关于共同共有的相关规定。特征如下:

1、共有所有权具有从属性。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。(《物权法》72.2)

建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。(《物权法》80)

2、共有所有权具有不可分割性。

3、共有所有权权利义务的独立性。业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。(《物权法》72.1)

(二)共有部分的概念  

共有部分是指一区分建筑物除专有部分以外的其他部分以及不属于专有的附属建筑物,从而为全部或部分区分所有人共同享有权利的部分。共有部分具有从属性和不可分割性的特点。相对于专有部分的独立性,共有部分则属于同时附属于数个专有部分而存在的附属物或从物。而不可分割性则表明共有部分要与专有部分、成员权一起发挥作用,不能单独处分。

作为一区分所有建筑物,除专有部分外,必然存在共有部分。共有部分也就成为建筑物区分所有权的重要内容。  

由于共有部分在功能上表现为区分所有人对于共用部分的潜在的应有份额,因而又叫共有持分。不过,从各国法律对潜在的应有份额的规定来看,其持分的计算标准是不同的。如法国1965年《住宅分层所有权法》第5条规定:共有部分依建筑物的享益部分之性质、表面积及位置所形成的诸价值计算。美国联邦《公寓所有权法》规定:应以专有部分与整个财产价值之比率计算共有持分。日本《建筑物区分所有权法》第14条规定:各共有人的份额,依其所有的专有部分室内面积的比例计算。现代许多国家大多采用日本的这一计算方法。我国《物权法》第八十条规定:建筑物及其附属设施的费用分担和收益等事项,除约定外,按业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。由此可看出我国采用了在约定除外比例确定原则。当然,也有些国家并未特别指出以任何方式共有。 

(三)共有部分的分类 

共有部分,依不同标准可分成不同类别: 

按照是否有法律规定为标准,共有部分分为法定共有部分和约定共有部分

法定共有部分,一般是指区分所有建筑物在性质上或构造上当然共有的部分,如电梯、楼梯、基地等。作为法定共有部分,不得供做专有部分使用,也不能由区分所有人约定为专有部分。  

约定共有部分,是指区分所有人通过规约,将可以作为专用的部分作为共有部分。如将应属于专有部分的建筑物部分作为传达室、会客室、交谊厅、活动室等。

各国和地区法律一般对共有部分都有相关的规定。如我国的《物权法》第七十条规定:业主对建筑物内的住宅,经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。我国《城市异产毗连房屋管理规定》中涉及共有部分的包括:共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厕所、院落、上下水设施,专有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙,房屋的附属建筑(如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾管、化粪池等)。我国的《物权法》对共有部分的界定采取了排除法,即“专有部分以外的共有部分”,该规定过于笼统,应当具体。

2.按照不同的主体,共有部分分为全体共有部分和部分共有部分

(1)全体共有部分指供全体区分所有权人共同使用的部分(俗称大公),

属于全体共有部分的包括:

①建筑区划内的道路,属于城镇公共道路的除外;

②建筑物区划内的绿地,城镇公共绿地、明示个人所有的除外;

③建筑区划内其他公共场所、公共设施、物业服务用房;

④占用业主共用的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;

⑤建筑物及其附属设施的维修基金。

⑥建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、 公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分; (《建筑物区分所有权司法解释》第 3 条)

⑦其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。(《建筑物区 分所有权司法解释》第 3 条)

(2)部分共有部分是指仅供部分区分所有权人共同使用的部分(俗称小公)

属于部分共有部分的包括: 

①同一建筑物中某一单元中所有住户共用的部分,如楼梯间、走廊、电梯、自来水管、电线、消防设备、紧急出口、路灯、大门等;  

②同一单元中的两个或多个住户所共用的部分,例如相邻两户共用的非建筑物承重墙的墙面或者专属于某一层住户使用的路灯、过道、消防设备等。

将共有部分作此划分在于明确修缮费和其他费用的负担。当然,作为一建筑物中的共有部分到底是确认为全体共有,还是部分共有,则需以实际使用情形加以认定。 

(四)对共有部分的管理

1、管理方式

(1)物业管理方式

(2)物业服务合同

(3)物业管理人的更换

2、共有部分的维修

3、共有部分管理中的费用分摊和收益分配问题



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