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律师说法

建筑物区分所有权之成员权及业主大会相关法律问题解析

日期:2012-05-10 来源:房地产律师网 作者:未知 阅读:56次 [字体: ] 背景色:        

(一)含义

业主的成员权。是指业主根据共有部分的构造、权利归属以及使用上的密切联系等因素而享有的作为共有部分管理团体的成员的权利。《物权法》就业主的成员权从其内容的角度进行规定谓之为“共同管理”的权利。业主大会和业主委员会是业主成员权实现的桥梁。

(二)共同事务的处理

《物权法》第七十六条 下列事项由业主共同决定:  (一)制定和修改业主大会议事规则;  (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;  (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;  (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

注意:专有面积+人数规则——

A、表决通过比例:决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二 以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过 半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

B、算法:【区分所有权意见 8、9】

a、专有部分面积:不动产登记面积计算——(未登记)测绘机构实测面积——(未实测)房屋买 卖合同记载的面积

b、建筑物总面积:前项的统计总和计算。

c、业主人数:一专有部分一人——尚未出售、尚未交付的部分,按一人算——同一买受人拥有一 个以上专有部分的,按一人算;

d、总人数:按照前项的统计总和计算。

(三)业主大会

业主是建筑区划内的主人。业主大会是业主的自治组织,是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的,由全体业主组成,是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。因此,只要是建筑区划内的业主,就有权参加业主大会,行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利,并对小区内的业主行使专有部分的所有权作出限制性规定,以维护建筑区划内全体业主的合法权益。《物权法》第75条第1款规定,业主可以设立业主大会。如果建筑区划内业主人数众多,可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主委员会。该款还规定,业主大会可以“选举业主委员会”。业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构,按照业主大会的决定履行管理职责。

1、业主大会是业主行使成员权的具体方式

业主基于专有所有权和共有所有权而享有成员权。业主行使成员权,形成共同的意思表示,一般采用会议形式,通过成立业主大会以及选举业主委员会实现其成员权(《物权法》75.1)。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。(《物权法》75.2)

2、业主大会的形式

可以采用集会方式,通过集中讨论而议决共同事务,也可以采用书面征求意见的形式,汇总业主的意见。

3、业主大会的法律性质

业主大会不具有法人条件,系非法人团体,不具有权利能力,并非权利主体,他所实施的法律行为系业主所为的行为,由业主承受法律效果,如业主大会选聘物业服务企业签订合同的,合同当事人为业主与物业服务企业。

业主大会属于《民诉》49条规定的其他组织,具有诉讼能力,可以以自己的名义提起诉讼。(《物权法》83.2)

(四)业主委员会

业主委员会是业主大会的事务执行机构,由业主大会选举产生。业主委员会的委员应当是业主。由于业主委员会的委员要具备相应的行为能力。

业主委员会的职责:召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况; 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同; 及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同; 监督业主公约的实施; 业主大会赋予的其他职责。

业主委员会符合《民诉》49条所规定的其他组织的条件,可以自己的名义提起诉讼。此外,最高法民事审判第一庭认为:依法成立的业主委员会在其职权范围内,经业主大会授权,有权就物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜,以物业公司为被告向人民法院提起诉讼。与物业管理无关的、个别或者部分业主的事宜,业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。



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