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律师说法

建筑物区分所有权人专有权的概念内容及专有权限制

日期:2012-05-10 来源:房地产律师网 作者:未知 阅读:74次 [字体: ] 背景色:        

(一)概念及性质  

专有所有权又称“专有权”或“特别所有权”,是指区分所有权人对建筑物专有部分依法享有占有、使用、收益和处分的权利。(《物权法》71条前半段)由于专有权并不是对建筑物的支配,而是对一定范围的建筑空间的支配权,因此,学说上一般认为专有权的性质为空间所有权,专有权系区分所有权人对独立专门使用的建筑空间所拥有的所有权。  

(二)客体与标准 

专有权的客体就是建筑物的专有部分,是指在构造上和功能上具有独立性的建筑物部分。确定专有部分的标准: (《建筑物区分所有权解释》第2条)

①具有构造上的独立性,能够明确区分; 所谓构造上的独立性,又称“物理上的独立性”,是指四壁具有一定的遮蔽性,使专有部分与建筑物的其他部分在外观上有明显的区别,并借此保障专有部分独立利用的可能性。一栋建筑物的内部,若没有墙壁间隔,仅仅以屏风、隔扇间隔,也不能成为专有部分。

②具有利用上的独立性,可以排他使用; 所谓利用上的独立性,又称为“机能上的独立性”或“经济上的独立性”,以有无独立的出入口和内部专用设备、隔间构造为标准,具有满足人们生活目的之独立机能。

③能够登记成为特定业主所有权的客体。

④规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等。  

(三)专有部分的范围

即专有部分的界限。指专有部分相互间,或与共用部分相互间的分隔部分,究竟至何界线为止可以计入专有部分,此问题直接影响到各区分所有权人能够自由使用、改良的权利;同时也间接影响到为维持建筑物整体的安全,而以对各区分所有权可能产生的损害建筑物安全问题行为的禁止问题。所以,有必要对专有部分的范围进行界定。对专有部分范围的界定,一般有四种学说:

1、中心(壁心)说。 认为专有部分的范围达到墙壁、柱、地板和天花板厚度的中心。这种说法虽然赋予了各区分所有权人很大的使用分隔境界的权利,但对建筑物整体的维持与管理不利。因为建筑物内部构造要求复杂,且敷设了各种管线,如果任凭区分所有权人自由使用或变更,对整体建筑物的管理、维护及管线敷设权益都有重大影响。

2、空间说。  从专有部分是由建筑材料所围成的空间的观点出发,认为专有部分的范围仅限于由墙壁、地板和天花板围成的空间,而将墙壁、地板和天花板等作为界线部分都视为全体或部分区分所有权人的共用部分。这样,区分所有权人即使在自己家中利用墙壁和地板也要经其他区分所有权人同意方可使用,显然与人之常情相违背。

3、最后粉刷表层说。 认为专有部分延伸到界线部分的最后粉刷表层,即境界壁与其他境界的本体属共用部分。这种说法虽弥补了“中心说”和“空间说”的不足,但却忽视了现代区分所有建筑物系以壁心为界线的交易习惯。 

4、壁心和最后粉刷表层。  认为各区分所有权人之间适用最后粉刷表层说;在第三人的关系(如买卖、保险、纳税)上,则适用壁心说。这一观点兼顾了建筑物内部管理需要和外部交易需要,因而得到大多数学者的认同。在实践中,住宅专有部分的范围除住宅建筑物本身外,还包括住宅建筑物之附属与附属建筑。建筑物之附属物,系指配置于建筑物内部的电梯、水管、空调管线、电视线路等附属设备。其中,供专有部分使用的管线等属于专有部分范围内,供各户共同使用设备与设施属共用部分,比如电梯、中央空调管线、水电管线等。附属建筑物系指仓库、车库等居于从属地位的建筑物。附属建筑物一方面可以依规约成为约定共用部分,另一方面也可成为某一专有部分之附属建筑物。当车库、仓库等附属建筑物从属于某一专有部分时,专有部分的范围包括该附属建筑物。

(四)专有所有权的内容

专有所有权的内容是指区分所有权人作为专有所有权人所享有的权利与承担的义务。

1、区分所有权人作为专有所有权人所享有的权利

(1)所有权。专有所有权人作为住宅建筑物专有部分所有权人,当然享有一般所有权人的权利,即享有占用、使用、收益和处分的权利。该权利具有绝对性、排他性和永久性。即所有权可以对该专有权在法律限制范围内,行使居住、使用、出租、抵押、出售等权利。 (2)相邻使用权。即指住宅所有人为行使自己的专有权,或改良,可以请求使用其他区分所有权人的专有部分或共用部分。例如:二楼天花板漏水,必须从三楼的地板着手维修。三楼所有权人无正当事由不得拒绝二楼区分所有权的请求,否则可能构成侵权。但二楼所有人也必须在“必要的范围内进行”。必要的范围一般应认定为维护或修缮具有必要性、紧急性且无其他方法的情况。不是必须或紧急或有其他方法的情况下,则不得行使相邻使用权。否则是对其他所有权人专有权或共有权的侵犯。

2、专有权的限制

(1)权力滥用的禁止

业主专有权乃是业主独立的所有权,根据意思自治原则,业主可以自由处分其专有部分,但是基于诚实信用的基本要求,禁止权利滥用,因此,物权的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益。(《物权法》第7条)

①业主只能在建筑物设计允许的范围内合理使用其专有部分,不得对建筑物的安全性造成损害,妨害整栋建筑物的正常使用,影响到其他业主对建筑物的合法使用。 (《物权法》第71条) 

②不得随意更改在其专有部分内影响公共的或其他区分所有权人的电线、煤气管道、水管等。 

③遵循业主公约与物业服务合同。

(2)住改商的限制

①建筑物在规划之时就有特定的用途,不同用途的建筑物有不同要求,法律对不同用途的建筑物有不同规定。例如,《城市房地产管理法》第54条对于住宅用房和经营性用房在租赁问题上即有不同规定。住宅改变为经营性用房,可能影响建筑物主体结构并损害建筑物使用寿命,影响修缮该建筑物,还可能影响建筑物的交通、市容、环卫、绿化、消防和市政设施的功能。住宅改变为经营性用房,还有可能损害其他业主的权利和合法利益,例如影响住宅的居住环境等。因此,业主不得违反法律、行政法规和管理规约的要求将住宅转为经营性用房。(《物权法》第77条)→原则禁止

②例外

符合法律、行政法规和管理规约的要求,包括经营项目限制、审批程序限制等

并且还要经有利害关系的业主的同意

“有利害关系的业主”包括:【区分所有权意见 11】

本栋建筑物内的所有其他业主

本栋建筑物之外、应证明“受到”或者“可能受到”不利影响的其他业主

③为了保护各业主的利益,有利害关系的业主对住宅改为经营性用房的同意,应当才一致决而不能采对数决。以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。【区分所有权意见 10】

④未经有利害关系的业主的同意,违反法律、行政法规和管理规约的要求,将住宅改变为经营性用房,有利害关系的业主可以请求排除妨害或者消除危险。(《物权法》35)受损害的业主还可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。(《物权法》37)



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