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律师说法

司法机关对房屋买卖合同债权变动与房产物权变动的混淆评析

日期:2012-05-08 来源:房地产律师网 作者:. 阅读:68次 [字体: ] 背景色:        

开发商将房屋出卖给甲,甲付清了房款,但始终未完成过户登记。现甲与乙之间发生债权债务纠纷起诉到法院,现法院要求我们协助执行将甲购买的该房产过户抵债给乙。应该说该协助执行事项为不可执行。按《物权法》有关不动产权属转移登记的规定,在开发商与甲之间完成过户登记之前,甲其实还未取得该房屋的权属。因此,法院执行的房产还在开发商名下,属于执行案外人的财产,是不合法的。

因此,首先应将开发商的房产按正常程序过户到甲名下,然后再按法院协助执行事项过户到乙名下。如果从开发商过户到甲名下,不能按正常程序完成,比如开发商不愿配合,甲下落不明,此时应由法院对开发商过户到甲名下负责,比如在协助执行事项中表明。登记机关切不可直接按法院先前的协助执行裁定直接将开发商的财产过户到甲名下。遇有上述情形时,笔者建议,要求法院的协助执行事项按如下表述:第一,将开发商所有的位于XX的房屋过户给甲;第二,将甲取得上述位于XX的房屋过户给乙;第三,以上所有事项都由乙单方前来办理。实践中经与法院执行法官沟通,一般都能接受。



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