物业公司设置“道闸”“禁行”影响通行怎么办？
小区物业服务与群众生活息息相关。物业公司与业主之间的矛盾时有发生，实践中，业主因对物业公司不满拒绝支付物业费的现象大量存在。而因业主未按期交纳物业费，物业公司通过设置“梯控”“门禁”“杆禁”等方式影响业主出行的现象也越来越多，该行为无疑进一步加剧了两者之间的矛盾，不利于构建和谐美好家园。
【典型案例】
唐某系某小区业主，购买了地下一层某固定车位。甲公司系小区物业管理人。唐某认为甲公司管理不当，拒绝支付车位管理费。后唐某因无法使用门禁卡进入地下车库使用其产权车位而两次诉至法院。经法院主持调解，双方两次达成调解协议，由甲公司提供唐某有效期内的门禁卡。2021年12月，甲公司更换地下车库入口的道闸系统，车辆进入地下车库由刷门禁卡通过改为车辆牌号自动识别通过。因唐某未按期交纳车位管理费，车辆管理系统未录入其车辆信息，唐某车辆进入车库时入口无法自动开闸，需找到小区门岗手动抬闸才能进入，唐某遂将车辆停放在小区地面停车位，另行支付停车费。唐某认为甲公司无权妨碍业主使用自己的产权车位，遂诉至法院，请求判令甲公司在车辆管理系统中允许其车辆正常进入地下车库产权车位并支付因无法使用产权车位而产生的费用。
法院经审理认为，唐某作为相应地下车位产权人，对妨害其物权的行为，有权请求排除妨害。甲公司作为物业管理单位，对于未缴纳车位管理费的业主，可与业主协调沟通解决，或循司法途径解决，同时也可以对相应车辆作合理的标识以便管理，但不得设置有别于正常交费的业主进入地下车库使用车位的方式来妨碍物权的行使，以此变相催缴车位管理费。甲公司虽称其并未阻碍唐某使用地下车位，唐某可要求保安手动打开道闸以进入地下车库，但该种通行方式确对唐某使用产权车位产生不便，同时也有违物业公司提供便利物业服务之职责，故对甲公司之意见不予采纳。关于唐某主张的因无法使用产权车位而产生的停车费用，甲公司虽对唐某进入地下车库的方式予以限制，但并未实质阻止唐某使用地下停车位，唐某仍可通过人工开道闸的方式进入地下车库。唐某自行选择将车辆停放在地面停车位，因占用地面停车资源而产生的相关费用系其自行扩大的损失，应自行承担。故对唐某该项请求，不予支持。据此，判决甲公司应当在车辆管理识别系统中设置允许唐某车辆正常进入地下车库。
【法治建议】
为提高居住品质，小区业主通常选择委托物业公司为小区提供专业的服务。物业公司应当按照物业服务合同提供约定的服务，业主则负有按约支付物业费的义务。业主在物业服务关系中处于主导地位，但物业服务也具有管理性质，业主在法律、法规以及管理规约的规范下，应当积极配合物业公司对其服务范围内的物和小区秩序的管理。
一、物业公司设置通行障碍属妨害业主行使物权之行为
业主对于其专有部分享有所有权。从物权角度分析，业主对其购买的房屋及车位依法享有占有、使用、收益及处分的权利，该权利具有排他性，任何人不得限制其对相关设施的占有与使用，对于妨害物权的行为，所有权人可以请求排除妨害。物业公司对小区的日常管理服务，无论是采用门禁卡还是闸道等方式，均应以有利小区公共区域的管理和公共秩序的维护为根本出发点。在小区地下车库入口设置车辆自动识别系统，目的应当是为了高效识别小区业主车辆与外来人员车辆，方便进出车辆管理。该案中，甲公司拒绝将小区业主车辆录入车辆自动识别系统，导致业主日常使用地下停车位受到限制，显然损害了唐某物权行使之便利。
二、物业公司采取限制通行的方式催缴物业费已超出合理限度
根据相关法律规定，业主违反约定逾期不支付物业费，物业公司可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业公司可以提起诉讼或者申请仲裁，但是不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。多数时候，业主拒绝支付物业费属于对物业公司履行合同义务的抗辩，至于是否具有法律依据，应当通过诉讼或者仲裁来解决。甲公司因唐某未按时缴纳相关物业费（车位管理费）而未将其车辆信息录入车辆自动识别系统，导致明知是业主的车辆却无法被系统识别并限制通行的结果。物业公司该行为名义上是行使管理职能，实质是变相强迫业主交纳物业费。该行为与停止供电、供水、供热、供燃气等性质相同，即通过制造业主日常生活上的不便，达到迫使业主自动支付物业费的目的，显然已超过合理催收的限度，应当改正。
三、业主行使权利应遵循诚信原则，承担其自行扩大的损失
业主对小区共有部分享有共有和共同管理的权利，物业公司经全体业主授权取得一定范围内的管理权限，业主负有合理的配合义务。同时法律还规定，业主相关行为应当符合节约资源的要求。甲公司虽然对唐某进入地下车库的方式予以限制，但并未完全阻止其使用地下停车位。唐某行使物权应当遵循诚信原则，在可能的范围内避免损失扩大。该案中唐某空置其地下停车位，而选择将车辆停放在地面停车位，则应当按照法律、法规及管理规约的规定，支付其使用小区公共资源产生的停车费，该部分费用系因唐某未履行减损义务而产生额外费用，应由其自担。
物业公司是小区业主共同聘请的“管家”，小区良好环境的维护需要物业公司与业主共同的努力，物业服务的提供方与接受方彼此应相互配合协作。
对此，建议如下：
1.业主应增强契约意识，理性维权。在遇到问题时，应具体分析责任主体，避免一揽子归责物业公司，对其苛以过高义务。若物业公司确实存在服务管理失职的情形，可以通过向物业公司、业主委员会、行政主管部门反映，或者通过业主大会解聘当前物业公司并另行选聘等方式来解决。“不交物业费”式的维权既易产生业主违约的不利后果，又不能实现业主获得良好物业服务的目的。相反，物业公司或因无法足额收取物业费而导致服务下降，进而陷入恶性循环，实际损害到其他业主的合法权益。
2.物业公司催收物业费应合理有度。在业主欠交物业费时，法律赋予了物业公司权利救济的途径，明确物业公司可以在履行了催告手续之后，提起诉讼或者申请仲裁。因交纳物业费与业主发生纠纷后，物业公司应加强与业主的沟通，尽可能通过对话方式解决。催收时应注意方式方法，不能采取停止供电、供水、供热、供燃气等影响业主正常居住和生活的方式。
3.物业公司应提高物业服务水平，畅通意见渠道，搭建协商平台。美好的小区生活离不开优质的物业服务，而优质的物业服务需要物业公司与业主共同努力，双方应当学会换位思考、理性对话、互通意见。业主有权对物业服务不足之处提出合理的建议和意见，物业公司则应增强服务意识，积极改进工作，提高服务质量，从源头上减少涉物业服务合同纠纷的发生。
【相关法条】
《中华人民共和国民法典》
第二百三十六条 妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第二百四十条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
编写人：
上海市嘉定区人民法院民事审判庭庭长 郑磊
上海市嘉定区人民法院民事审判庭法官 叶莎
上海市嘉定区人民法院民事审判庭法官助理 陈淏昱
