公共下水道倒泛水导致业主房屋受损，物业公司是否担责？
物业服务企业承担着对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理之职责，是现代化城市管理的重要一环。但实践中，存在物业服务企业对公共排水设施设备未及时有效疏通，公共下水道因堵塞倒泛水导致业主房屋受损的情况，此时物业服务企业应承担相应赔偿责任。
【典型案例】
甲公司系何某房屋所在小区的物业服务企业。2019年4月，何某经甲公司工作人员通知后赶至涉案房屋内，发现房屋内厨房、卫生间地漏出现倒泛水，房屋内污水已外溢至公共走道，此次倒泛水使得何某房屋受损。双方一致确认涉案房屋出现倒泛水系涉案楼栋污水管道的总管堵塞导致。但甲公司认为，其以高于上海市住宅物业关于公共部位的最高服务标准对涉案楼栋污水管道定期进行清扫疏通，已尽到物业管理服务职责；污水管道被杂物堵塞，系涉案楼栋业主对污水管道共有部分使用不当造成，从而导致了涉案房屋污水外溢，与甲公司无关；事后，甲公司也协助何某对房屋进行打扫和保洁，故甲公司不同意就何某的损失进行赔偿。后何某诉至法院，要求甲公司赔偿其房屋修复费用27,000元、家具损失费10,000元、音响损失费1,700元、沙发茶几损失费2,400元、交通费300元，合计41,400元。
审理中，经何某申请，法院委托上海源正科技有限责任公司对涉案房屋受损范围及修复方案进行司法鉴定，该公司就此出具《司法鉴定意见书》。另经何某申请，法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对涉案房屋修复工程造价进行评估，《司法鉴定意见书》载明：涉案房屋卧室、客厅阳台、厨房间、卫生间受损部位修复工程造价为33,068元。
法院经审理认为，公民的财产权益受法律保护。甲公司作为涉案房屋所在小区的物业管理服务单位，应尽到对小区的公共设施设备进行维修、养护和管理的职责。涉案房屋受损，系房屋所属楼栋公共部位的污水管道被杂物堵塞导致污水上返所致，而甲公司对该公共部位的污水管道负有管理职责。甲公司虽提供了小区污水总管定期疏通记录、派工单和照片，但仅凭甲公司提供的疏通记录，难以证实本次堵塞发生前其对污水总管进行了及时有效疏通。故对何某要求甲公司赔偿损失的请求，法院予以支持。甲公司主张何某长期将房屋空置导致损失扩大，何某应对损失的发生和扩大承担一定法律责任，对此，法院认为，在不违反法律法规和社会公序良俗的前提下，将房屋空置是房屋产权人的固有权利，房屋产权人不应因此承担任何过错责任。对于何某的各项损失，何某表示诉请中关于房屋的修复费用27,000元不再变更，双方又一致确认涉案房屋内家具损失金额为3,000元，沙发茶几损失金额为480元，音响损失金额为340元，对此法院予以确认。关于交通费，法院酌定为200元。综上，判令甲公司赔偿何某各项损失合计31,020元。
【法治建议】
住有所居、居有所安、心有所栖是新时代人们对居住环境的美好期望。物业服务企业在为业主创造舒适、安全、卫生、便利的居住环境中起到了重要作用。物业服务企业应按照物业服务合同，履行维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分等合同义务。
具体到公共下水道倒泛水的情形。住宅楼的下水管道主要由主管道和支管道构成，主管道贯穿整个楼栋，系业主共有部分。物业服务企业对主管道负有维修养护职责，应定期检查管道运行情况、定期清掏并疏通管道内杂物保证其正常运行。此类维修养护职责应切实履行到位，不能仅仅走形式或停留在纸面，否则一旦因物业服务企业未尽或怠于履行相关义务，侵害业主财产权益的，物业服务企业将就此承担赔偿责任。
对此，建议如下：
1.物业服务企业应形成定期检修养护、突发事件及时通知、事后积极回访的管理机制；建立健全档案管理，将包括但不限于公共管道、电梯、水泵、监控等共用设施设备的运行、维修、养护记录归档保存，有条件的可将检修告知单张贴在楼栋内告知业主，在维修养护时可录制视频、拍摄照片等存证；由居委会、业主大会及业主委员会等第三方组织见证或评价维修养护职责的履行，提高相关证据的证明力。
2.房屋权利人虽有将房屋空置的权利，但若长期无人居住，最好切断电源、关闭水阀及煤气阀门并定期至房屋检查，以免出现水管爆裂、电器漏电等事故；如遇下水道倒泛水、房屋漏水等突发情况，经通知后应及时赶到现场进行维修等，避免损失的进一步扩大。
3.小区业主在居住生活中应正确使用共用设施设备，勿倾倒水泥块、沙石、大块食物残渣等易造成下水道堵塞的杂物，避免造成他人损害；小区业主可积极参与社区日常活动，业主大会或业主委员会可行使监督权，督促物业服务企业履行合同义务，形成居民委员会、业主委员会、物业服务企业等共同参与的社区治理架构，共建美好家园。
【相关法条】
《中华人民共和国民法典》
第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第一千一百八十四条 侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。
《物业管理条例》
第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
编写人：
上海市青浦区人民法院民事审判庭庭长 蔡红兰
上海市青浦区人民法院民事审判庭法官助理 王婷
