大型小区不同区块内公用设施改造问题应采取何种方式表决？
近年来由同一个开发商分期开发并分期出售新建商品房情况普遍。分期开发的小区区域相对封闭但又不完全独立，区块之间往往有一些共用的绿化及商业设施。随着业主权利意识增强，不同区块之间的业主矛盾时有发生。对于仅成立一个业主大会却由几个相对独立区块组成的大型小区，某一区块内涉及改造建筑物及其附属设施等需要业主共同决定的事项，是由全体小区业主参与表决还是仅需要该区块内业主参与表决？实践中容易引发纠纷，引导业主正确适用法律、妥善解决困境，有助于进一步提升基层治理现代化水平。
【典型案例】
S小区包含1166弄、1169弄和88弄三个区块，区块之间有市政道路和河流隔离，靠近1166弄处建有喷泉池等公用设施。三个区块共同成立了S小区业主大会，由同一家物业公司提供物业服务，开设了一个维修基金账户。2017年业委会向全体业主发放了相关决议的表决票，但三个区块业主各自拿到的表决票内容部分不一致，其中将1166弄绿化带及商业街下沉式车棚改造为车位的表决内容仅向1166弄业主发放并由1166弄业主表决，将1169弄绿化带改造成为车位的表决内容仅向1169弄业主发放并由1169弄业主表决。之后业委会发布表决公告，决议全部通过。
亓某等业主诉至法院主张：1.三个区块属于一个业主大会，根据法律规定及小区专项维修资金管理规约的约定，对区域内相关公共设施维修和更新费用在人民币50,000元以上的，应由业主大会决定，故相关改造决议应当由三个区块全体业主共同表决通过，现业委会向三个小区发放了三种不同表决票，程序违法。2.根据往年维修基金动用情况明细，往年1166弄改造停车位，实际也动用了三个区块全体业主的维修基金，因此全体业主都应当享有表决权。
S小区业主大会辩称，三个区块为三个相对独立区域，每户业主的维修基金均有子账户，今后实际使用过程中能做到区分使用。三个区块业主数差距较大，88弄人数很少，如果涉及其中一个区块的共用设施改造均需要全体业主表决的话，今后改造88弄的决议将很难通过。故对于某一区块共用设施的维修改造应当由该区块的业主决定，不需要全体业主表决。
法院经审理认为，1166弄、1169弄和88弄虽然是三个位置相对独立的区块，但三个区块本身并未设立单独的业主大会，S小区的业主大会议事规则、专项维修基金管理规约等规范性文件均是由三个区块的业主共同表决通过并对三个区块一并发生效力，维修基金亦是仅设立了一个账户。根据该小区三项规约的约定，维修和更新费用在50,000元以上，由业主大会决定，审议决定物业管理区域内物业共有部分和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，属于业主大会议事内容。上述规约写明的业主大会中的“业主”均指向三个区块的全体业主，而并非某一个区块的业主。因此，对于本案决议涉及改造停车位，且预估改造费用均超过了50,000元的部分，应由全体业主成员在内的业主大会决定。至于可能存在相对封闭区块之间业主人数及建筑物面积不平均，某一区块内部的大额公用设施改造无法达到全体三分之二业主表决通过的问题，该困境应当通过先修订、细化小区三项规约的方式予以解决。
【法治建议】
根据法律规定，建筑区划内的道路、绿地，属于业主共有。筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施，应当由业主共同决定。新建的大体量小区，通常会分期进行施工和销售，虽然位置可能相对独立，但整个小区在公建配套设施等方面仍然是作为一个整体统一进行规划和配置的，小区内部不同区域间的各种联系要强于小区外的联系，因此不能当然推论一个小区可以划分为几个独立的区块各自管理。面对业主需求多样性的问题，还需正确加以引导。
对此，建议如下：
1.提升业主依法依规意识。民法典等基础法律明确了解决业主纠纷所适用的基本法律规则。而小区的三项规约则是全体业主在法律基础上通过业主大会制定的规则，是业主自治的产物。只要规约是依据法定程序制定的，在内容上不违反法律的强制性规定，就对全体业主产生拘束力，全体业主都应当遵守。因此，业主自治权的行使是有界限的，业主大会在做出相关决定、决议时应当以业主规约为指南，不能轻易以实际结果的合理性突破法律规定和三项规约的约定。
2.推进三项规约内容细致化。针对可能出现的各种纠纷，各小区可根据自身小区的实际情况和发展需要，通过业主大会表决通过有针对性的、更为精细的三项规约。譬如针对上述困境可以先行在规约中约定涉及单独区块内共用设施改造问题的表决程序及如何对应使用维修基金等。让有内容有特色的规约成为业主自治强有力的依据，有助于构建创新高效精细化的城市小区管理体系。
【相关法条】
《中华人民共和国民法典》
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定:
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第二百八十一条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
编写人：
上海市宝山区人民法院民事审判庭庭长
崔彦
上海市宝山区人民法院民事审判庭法官
郑霄含
