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律师说法

影响房屋质量缺陷损失价格鉴定的因素分析

日期:2012-05-04 来源:房地产律师网 作者:未知 阅读:76次 [字体: ] 背景色:        

从房屋质量缺陷的种类和损失价格构成来看,影响房屋质量缺陷损失价格鉴定的因素较多,那么,如何排除因素干扰,确保鉴定结论客观、合理、公正、公平,从而维护司法的公正性和双方当事人的合法权益?下面就以下影响因素进行简要分析:

一、损失程度的界定

房屋质量缺陷损失程度的界定应以地基基础、结构构件的损毁程度为基础,结合历史状态和发展趋势,全面分析,综合判断。特别是在地基基础或结构构件发生危险的判断上,应考虑构件的危险是孤立的还是关联的。若构件的危险是孤立的,则不构成结构的危险;若构件的危险是相关的,则应联系结构判定危险范围(整幢或局部)。在历史状态和发展趋势上,判定房屋是否处于危险状态,是否影响主体结构,是否能满足正常使用要求。这是确保价格鉴定结论客观公正的基础性且关键性的工作。

二、修复方案的选择

同一房屋质量缺陷选用不同的修复方案会导致价格鉴定结果差距很大,如某住宅小区屋面出现裂缝,采用局部切割封堵与拆除重建的修复工程费用相差竞高达十多倍。因此,选择修复方案必须遵循客观、科学、公正、在技术上可能和经济上可行的原则,避免由此产生分歧,使价格鉴定结论失真。

三、工程预算取费标准的权衡

修复工程费用一般采用建筑工程预算法进行测算,即根据预算定额结合市场价格,给予合理取费综合确定。由于房屋质量缺陷的实际状况、现场施工条件、施工复杂程度等不同,取费标准应根据具体情况适当调整。特别是在农村建房一般都是普通施工队承揽施工,对专业技术人员的要求不是很高,施工费用普遍低于定额标准,特别是管理费、利润和税金的取费标准应酌情考虑,使鉴定结论符合当地市场客观水平,能够让双方当事人接受为宜。

案例四:2009年元月,我中心受某县法院委托,对一起因建筑工程质量纠纷引发的部分建筑工程劳务费进行价格鉴定,由于施工现场位于某城镇,且属于包工不包料的转包工程(个体承包),原协议综合劳务费按施工建筑面积计算为150元/平方米(低于预算标准)。价格鉴定人员采用工程定额预决算法,测算得出标的金额10.05万元,远远高出双方的诉求金额。鉴于以上因素,价格鉴定小组经过审议,决定暂不予考虑相应的管理费、利润和税金,扣减后的标的金额为7.24万元,介于双方诉争的价格之间,得到双方当事人的信服。

四、价格鉴定方法的选择

由于房屋质量缺陷损失的价格构成不同,价格鉴定人员可以根据缺陷的分类以及确定的修复方案,选择一种或两种以上价格鉴定方法进行综合测算。对于分项损失的测算,应根据其不同的特点选择适宜的鉴定方法。如:租赁房屋的收益损失价格鉴定,适合选用资本化法进行损失价格的鉴定。如果选用市场法,就要求市场中存在一定数量的可比实例,因此选用市场法进行价格鉴定就有一定的局限性。由此可见,价格鉴定人员应根据鉴定项目的具体状况灵活选用鉴定方法,做到既能让双方当事人认可,又能使鉴定结论科学合理。

五、被拆除物是否再利用

本着节约的原则,被拆除物如果能够再利用,应当在结论中扣除相应材料费用;如果不能再利用,就要扣除其回收残值。

六、房屋质量缺陷损失刑事案件价格鉴定应扣除原材料的折旧额。根据《安徽省涉案财产价格鉴定条例实施细则》第二十三条十七款规定:刑事案件中毁坏财产损失的价格鉴定,如修复需要更换全新零配件材料的,应按原来零配件材料的新旧程度扣除合理的折旧额。
案例五:价格鉴定标的位于宿州市墉桥区北杨寨商业街,被毁坏的简易铁皮屋建于2007年底,主体为铁管和铁皮焊接而成,建筑面积为8.925平方米。屋面为水泥石棉瓦搭建,于2009年1月28日被毁坏。

根据《实施细则》规定,价格鉴定标的被毁坏的铁皮屋屋面损失价格为其修复费用扣除原材料合理的折旧额,该修复费用包括材料费、辅料费、人工费、利润和税金。考虑该修复工程量小、简单易于施工,故仅计材料费、辅料费和人工费,不考虑利润和税金。因此,该鉴定标的的鉴定价格为:

鉴定价格=修复费用-原材料的折旧额

=材料费(包括运费)+辅料费(包括工具费)+人工费-原材料的折旧额
=123+6+120-123×20%
=224.40(元)



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