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律师说法

房屋登记错误造成损害的,屋登记机构的赔偿责任

日期:2012-05-02 来源:房地产律师网 作者:未知 阅读:57次 [字体: ] 背景色:        

多因一果有两大形态:混合侵权和共同侵权。混合侵权当中,房屋登记机构与第三人并无通谋,房屋登记机构工作人员的主观状态是过失而非故意,第三人的主观状态则可能是故意或者过失。比较典型的情况是,第三人造假并不足以乱真,但其利用登记人员的疏忽大意,最终达到了欺诈目的。此类情形,房屋登记机构如何承担责任?讨论当中这个问题的争议很大。我们认为,房屋登记机构应以承担中间性质的按份责任为宜。为什么是中间责任?因为第三人利用房屋登记机构的失误为自己牟利,也就是说,登记错误的最终受益人是第三人,而非房屋登记机构。从这个意义上说,房屋登记机构承担赔偿责任是拜第三人所赐,故房屋登记机构对原告所承担的赔偿责任,最终还是应由第三人买单。为什么要按份?因为过失在性质上有轻重之分,在损害原因力上有大小之分,按照公平原则,其与赔偿责任份额之间应为正比关系。

调研中有人提出,房屋登记机构承担按份责任不符合《物权法》第二十一条规定。按照该条规定,登记机构应当承担无过错责任或者结果责任,即只要登记结果错误,房屋登记机构就应全部赔偿,然后再追偿。在《物权法》公布时,这种观点较为流行,但随着《物权法》的实施,过错推定责任渐渐成为实务当中起支配作用的标准。我们经研究认为,在关于赔偿责任承担的诸多方案当中,过错推定责任最具合理性,而且从法律解释上也可以得到论证。《物权法》二十一条规定第一款规定:“当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。”其中的“给他人造成损害”通常都意味着房屋登记已经完成,已经完成的房屋登记当然也是错误的,但是按照该款规定,首先应当由当事人承担民事赔偿责任。如果对于登记错误,登记机构也有错误怎么办?这个问题由第二款作出回答。所以,联系上下文,该条第二款规定的“登记错误”应当是指房屋登记机构办理登记过程中所犯的错误,这种错误就是未尽到法定的审核职责,具体说就是登记机构的审核未达到《物权法》第十二条规定的审核标准。据此,如果第三人提供虚假材料申请登记,登记机构已尽审核职责仍无法发现的,则应由第三人承担民事赔偿责任,而不能再要求房屋登记机构承担行政赔偿责任。鉴此,《规定》第十二条规定:“申请人提供虚假材料办理房屋登记,给原告造成损害,房屋登记机构未尽合理审慎职责的,应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”

关于登记人员与第三人恶意串通的赔偿责任,我们认为,恶意串通属于共同侵权,而共同侵权的法理是连带赔偿责任。据此,《规定》第十三条规定:“房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记,侵犯原告合法权益的,房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。”



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