参考案例：在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同且已占有使用该不动产的案外人主张租赁权方能成立——胡某与宋某执行异议案
【裁判要旨】：
Ⅰ、对于案外人主张承租权成立的条件应进行严格审查。需同时符合以下两个条件方能成立：
其一，在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同；
其二，在法院查封之前承租人已占有使用该不动产。
Ⅱ、在案外人异议案件的审查中，应该综合是否实际缴纳租金、租金是否严重偏离市场价格、缴纳方式是否符合一般交易习惯、物业管理缴费凭证等因素综合进行认定，以防止承租人与被执行人恶意串通拖延执行。在涉及房屋买卖以及抵押登记的情形时，也可以参考相关合同中是否有关于房屋出租情况的表述。
Ⅲ、案外人承租在先的租赁权成立仍不能阻却拍卖等强制执行措施，其产生的法律后果是签署租赁协议及合法占有的承租人能在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，即继续承租涉案房屋直至租赁期满。实践中，需要予以明确的是该项异议属于案外人针对执行标的提出的异议，执行法院应当对此进行立案审查，并作出裁定，不可直接认定租赁权成立并予以执行。
【案例文号】：（2019）京0102执异144号
