参考案例：司法拍卖前发现案涉不动产存在租赁合同，不能仅依据表面证据直接带租拍卖，可以通知承租人限期向法院提出案外人异议——殷某某与程某某执行复议案
【裁判要旨】：
司法拍卖前发现涉案不动产存在租赁合同的，不能仅依据表面证据直接带租拍卖，应当对承租人能否阻却法院强制交付问题按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条规定进行审查。当事人、案外人（承租人）对审查结果不服的，可以通过执行异议之诉程序救济。
法院生效裁判认为，本案争议的焦点问题为，撤销涉案车位的带租拍卖公告是否符合法律规定。本案执行程序中，对涉案车位是否带租拍卖直接影响参与竞拍的人数和拍卖成交价，进而直接影响申请执行人债权的实现;对承租人而言，是否带租拍卖将对拍卖成交后能否阻却法院强制交付产生直接影响。本案中，在拍卖公告发布前已发现存在租赁合同的情况下，能否对涉案车位带租拍卖，应当先行经过法定程序审査认定，即依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十四条、《最髙人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，通过执行异议程序审查涉案车位的租赁权是否设定在查封之前，租赁合同是否合法有效，承租人是否在査封前已占有使用涉案车位等，当事人、案外人（承租人）对审查结果不服的，可以通过执行异议之诉程序救济。本案未经上述法定程序审查，直接在拍卖公告中予以带租拍卖，将导致申请执行人和承租人的实体权利无法通过审判程序救济，属程序不当，法院裁定撤销涉案车位的带租拍卖公告，符合法律和司法解释的规定。
【案例文号】：（2021）鲁执复263号
