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律师说法

房地产律师解析土地使用权出让行为

日期:2012-04-28 来源:房地产律师网 作者:未知 阅读:70次 [字体: ] 背景色:        

1、含义:是指国家以土地所有人身份将土地使用权在一定年限内让与使用者,由土地使用者向国家支付出让金的行为。

土地使用权出让须签订合同,是一种合同行为。

介于转让与出租的一种行为。不是出卖,因为它并不转让土地所有权;也不同于出租,因为租赁只创设债权。

类似于个人土地所有权人设立地上权的行为,两者都是通过当事人之间的合意创设具有对世效力的土地使用权,属于设立物权的法律行为。

2、土地使用权出让性质的争议

国家既是土地的所有权人,又是土地利用的管理人。

两种观点:其一:认为国有土地使用权出让是一种行政行为:理由:首先,土地出让方是作为土地管理者的行政机关。出让土地只是政府行使行政职能的表现,不完全是为了取得收益。

其二:土地出让主要体现国家分散利用土地的单方意志,受让方对土地出让期限没有多少协商余地。行政合同。

第二种观点:认为是一种民事法律关系。在土地使用权出让法律关系中,国家并不以主权者身份出现,而是以土地所有权人身份出现。国家的法律地位与土地使用权受让人的法律地位完全平等。

土地出让制度存在着出让行为行政化的成分,例如,土地出让金由政府的房地产评估机构确定、土地使用权期限由法律直接规定;订立出让合同的前提是房地产项目获得批准;在法律规定期限届满时由国家单方面决定是否续签合同;法律明确规定出让合同终止时,建筑物归国家所有等。



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