最高法裁判观点：抵押权人同意抵押人出售抵押的房产后，应自行承担产生的不利后果
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(2019)最高法民终727号
裁判要旨
抵押权人同意抵押人出售抵押的房产后，怠于行使要求抵押人以售房款直接清偿债务的权利，却转而要求对购房者所购房屋及其占有范围内土地使用权进行折价或者变卖、拍卖以清偿债权，势必影响已经支付价款的无过错购房者的生存利益，有失公平。抵押权人及其债权受让人应当按照法律规定的途径寻求救济，并自行承担因其过错而产生的不利后果。
本院认为：本案系第三人撤销之诉。根据各方当事人在二审中的诉辩主张，本案争议焦点为：（一）案涉房屋买卖的真实性；(二)案涉房屋是否处于被查封状态及对案涉商品房买卖行为效力的影响；(三)案涉房屋是否属于抵押权人建行松北支行同意“抵押可售"的房屋，李丰是否有权请求撤销黑龙江省高级人民法院（2012）黑商终字第62号民事判决维持的哈尔滨市中级人民法院（2012）哈民三商初字第3号民事判决第三项中涉及案涉房屋及所占土地使用权的抵押权部分的判项。
李丰在一审中提供《哈尔滨市商品房买卖合同书》《黑龙江省单位往来资金结算票据》、取暖费、物业费票据、立宏公司情况说明等书证，可以证明：案涉房屋原购买者李克于2008年11月1日向立宏公司购买案涉房屋，并已支付全部房款；李丰于2016年9月9日从李克处受让房屋，并于同日与立宏公司更名换据签订了《哈尔滨市商品房买卖合同》，办理了入户手续并占有使用。对于上述证据和事实，立宏公司作为上述房屋买卖合同相对方均予以确认，建行松北支行也没有提出异议，尧润公司提出异议但没有提供足以反驳的相反证据，黑龙江省高级人民法院采信上述证据并认定案涉房屋买卖的事实并无不当。
李丰提起本案诉讼，提交了2016年9月9日其与力宏公司签订的《哈尔滨市商品房买卖合同》，根据一审查明的诉争房屋的查封时间，在上述合同签订时诉争房屋并未处于法院查封状态。尧润公司以案涉房屋转让违反法律关于司法机关查封的房地产不得转让的规定为由主张案涉房屋出售行为无效，同时以立宏公司明知房屋被法院查封而低价转让房屋为由主张立宏公司、李丰侵害债权人合法权益，均没有事实依据，本院不予支持。
案涉房屋的抵押权人建行松北支行向当地房地产管理部门表示“同意恢复抵押可售"后，即明知立宏公司将出售房屋取得价款，建行松北支行应当明确要求立宏公司根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款的规定将转让所得价款向其提前清偿债务或者提存，并采取监管收款等必要措施予以保障，而建行松北支行却没有采取通常业务中所应当采取的监管保障措施，放任立宏公司不以售房款清偿贷款债务，明显具有过错。立宏公司取得售房许可销售房屋，李丰购买案涉房屋并无过错。建行松北支行同意立宏公司出售抵押的房产后，怠于行使《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款赋予的要求立宏公司以售房款直接清偿债务的权利，却转而要求对李丰所购房屋及其占有范围内土地使用权进行折价或者变卖、拍卖以清偿债权，势必影响已经支付价款的无过错购房者的生存利益，有失公平。建行松北支行及其债权受让人应当按照前述物权法规定的途径寻求救济，并自行承担因其过错而产生的不利后果。李丰从李克处购买案涉房屋，与立宏公司更名换据签订了商品房买卖合同，李丰主张继受李克与立宏公司在原商品房买卖合同下的权利义务，立宏公司作为合同另一方当事人在诉讼中表示支持。鉴于尧润公司要求对李丰购买的案涉房屋行使权利直接影响李丰的民事权益，李丰请求撤销黑龙江省高级人民法院（2012）黑商终字第62号民事判决维持的哈尔滨市中级人民法院（2012）哈民三商初字第3号民事判决第三项中涉及案涉房屋及所占土地使用权的抵押权部分的判项，黑龙江省高级人民法院判决予以支持并无不当。
