租赁期限届满后，原租赁合同中的违约金条款是否适用于新的不定期租赁合同？
【案情简介】
2020年1月1日，某管理处与章某分别签订《国有土地（场地类）出租出借合同》一份和《租赁项目补充协议》一份，约定：章某承租某管理处负责管理的某地一处建筑面积为288平方米的场地用于经营游乐项目使用，租赁期限为一年，自2020年1月1日起至2020年12月31日止，租金标准为年租金13796元。该租赁合同第十二条第（四）项约定：出租出借期满，章某逾期归还土地（场地）的，每逾期1日应向某管理处支付约定日租金5倍的违约金；如造成某管理处损失的，由章某赔偿损失。在争议解决方式条款中约定：双方在合同履行中发生争议，由双方协商解决或向襄阳仲裁委员会申请仲裁解决。前述合同及补充协议签订后，章某使用租赁场地直至出租出借期满，期满后章某继续使用上述场地，并按原租金标准向某管理处交纳房屋场地租金至2021年6月30日。
2021年12月18日，某管理处向章某送达《场地腾退告知书》，书面通知章某解除双方租赁合同，并要求章某腾退房屋、交纳相关场地占用费等。因章某一直未归还租赁的场地，某管理处遂于2022年7月向襄阳仲裁委员会申请仲裁，仲裁请求如下：1、裁决被申请人章某按照双方签订的《国有土地（场地类）出租出借合同》的约定恢复房屋场地等原状，返还租赁房屋场地；2、裁决被申请人章某依照《国有土地（场地类）出租出借合同》第十二条第（四）项之约定支付自2021年7月1日起至返还租赁房屋场地为止的违约金,违约金按180元/日标准支付，同时按照1元/日的标准支付卫生费；3、裁决律师代理费及仲裁费由被申请人章某承担。
被申请人章某当庭辩称：1、仲裁请求第一项请求解除租赁合同缺乏法律事实基础，因双方现已为事实租赁关系；2、导致房屋和土地未返还的原因是因为申请人某管理处违约在先；3、针对仲裁请求第二项主张的违约金，我方认为违约金应当以实际损失为基础，另外，涉及货币给付的利息不能突破民间借贷司法解释规定的上限。同时，我方不认可申请人某管理处主张违约金的基数，该违约金主张违反法律规定，不应当支持；4、关于卫生费的主张，我方认为与本案不是同一法律关系，不应当在本案中一并处理。
庭审中，仲裁庭向双方当事人释明：因案涉书面租赁合同和补充协议约定的租赁期是在2020年12月31日到期，之后因章某继续占有、使用租赁场地，并按原合同约定租金标准交纳租金，双方之间形成不定期租赁合同关系，对于该不定期租赁合同产生的争议，仲裁庭询问双方是否同意由本委一并管辖并处理由此产生的相关争议，申请人某管理处与被申请人章某当庭均表示同意由本委一并管辖、处理。
【争议焦点】
一、案涉租赁合同是否已解除？
二、某管理处要求章某支付违约金及卫生费的主张是否应当支持？
【裁决结果】
一、被申请人章某自收到裁决书之日起二十日内向申请人某管理处返还《国有土地（场地类）出租出借合同》约定的租赁房屋场地，并恢复房屋场地原状；
二、驳回申请人某管理处的其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
一、案涉租赁合同是否已解除？
仲裁庭认为，某管理处与章某签订的《国有土地（场地类）出租出借合同》和《租赁项目补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）第七百三十四条第一款：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”合同到期后，章某继续使用上述土地（场地），并按照原租金标准向某管理处交纳房屋场地租金至2021年6月30日，章某与某管理处之间形成不定期租赁合同关系。另依据《民法典》第七百三十条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”以及《民法典》第五百六十五条之规定，“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”2021年12月18日，某管理处向章某送达了书面解除合同通知，并要求章某腾退房屋。章某也认可于2021年12月18日收到上述解除合同通知。某管理处与章某之间形成的不定期租赁合同关系于2021年12月18日依法解除。
二、某管理处要求章某支付违约金及卫生费的主张是否应当支持？
本案中，虽然《国有土地（场地类）出租出借合同》第十二条第（四）项约定了章某逾期返还租赁房屋场地的，应按每日违约金即180元及每日卫生费1元承担违约责任，但是合同到期后，章某继续使用上述租赁场地，某管理处与章某之间形成不定期租赁合同关系，双方未签订书面租赁合同，未对逾期返还租赁房屋场地的违约金及每日卫生费如何赔偿进行约定。并且某管理处与章某之间的不定期租赁合同也已于2021年12月18日依法解除。故某管理处要求章某依照《国有土地（场地类）出租出借合同》第十二条第（四）项之约定支付自2021年7月1日起至返还租赁房屋场地为止的违约金及卫生费的仲裁请求，无合同约定和法律依据，仲裁庭未予支持。
【结语和建议】
对于租赁合同期限届满之后，出租人与承租人之间形成不定期租赁合同关系的，原租赁合同中约定的违约金条款能否继续沿用的问题，虽然本案的仲裁庭认为原租赁合同中的违约金条款不能适用于新的不定期租赁合同，但在实务中对此问题是存在争议的。比如，（2016）粤01民终11998号民事判决书以及（2016）桂71民终124号民事判决书中均支持适用原租赁合同中的违约金条款。持此种观点的理由在于，从合同的整体性来看，依《民法典》第七百三十四条第一款规定形成的不定期租赁合同为原合同在租赁期限上的延续，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。所以，在新的不定期租赁合同中，原租赁合同约定的违约金条款仍能继续适用。鉴于此，为避免出现此类争议，当事人应当重视留意租赁合同的租赁期限，在约定的租赁期限届满后及时续签书面的租赁合同，并注意对租金、租赁期限、违约责任等进行明确约定，规避因约定不明而产生的法律风险。
