变更建筑物使用功能后业主行使恢复原状请求权的限度分析
作者：淮安市清江浦区人民法院 闫丽华 刘青 叶鸣，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
随着经济条件和生活条件的改善，广大人民群众对居住环境及居住舒适度的要求日益提高，在房屋装修、改造过程中变更建筑物原始设计的情形更为常见，而由此引发的建筑物区分所有权争议不断，矛盾频发，为和谐邻里、稳定社会，统一裁判尺度，本文对变更建筑物使用功能的依据及限制、恢复原状请求权的行使及标准等问题进行分析，以期为统一司法认定标准，规范裁判行为提供思路。
一、一则案例引发的思考
A、B两室为同单元上下楼、原始户型一致的房屋。2009年，李某购得A室房屋后，经与B室房屋业主协商一致，将B室主卧卫生间的下水管道截断，将A、B两室主卧卫生间均改造成衣帽间。2021年，林某通过二手房交易购得了B室房屋后，欲恢复该房屋主卧卫生间原始设计用途，并要求李某将已截断的下水管道恢复原状。李某认为经B室房屋原业主同意，双方共同将主卧卫生间改造为衣帽间，林某无权要求其恢复原状。经协商无果，林某将李某诉至法院。后经两级法院审理，判决李某将已截断的下水管道重新连接，恢复其原有使用功能，林某补偿李某5000元。
由此案件可以看出，业主购买房屋后，享有对房屋进行装修、改造的权利，但该权利仍应当有所限制，不得损害相邻各方的合法利益和公共秩序，否则，必然导致侵权。同时，被侵权人有权行使恢复原状请求权，但该权利的行使应考量邻里和谐、方便生活、公平合理等因素，以恢复建筑物的原始使用功能为限。
二、业主变更建筑物使用功能的法理依据及限制
建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及人类建筑技术而
高度发展而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态，一般认为，建筑物区分所有权是由专有所有权、共有部分持分权和基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。[1]《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。专有部分是指是在构造上和使用上具有独立性的部分，一般认为，在区分所有人相互间对建筑物管理关系上，专有部分仅包括墙壁、地板、天花板等境界部分表层所粉刷的部分，在外部关系上,专有部分到达墙壁、地板、天花板等境界部分厚度的中心线。[2]共有部分则分为法定共有和约定共有，如建筑物外墙部分、公共道路、公共绿地、楼梯等即为共同共有部分，其他的建筑物共有部分可以依约定为按份共有。我国《民法典》规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，换言之，业主对建筑物专有部分依法享有改造、装修等权利，业主对其享有的专有部分原始设计及使用功能的改造或变更，属于行使其专有部分所有权的行为，依法受到尊重及保护。
然而，业主对其建筑物专有部分所有权的行使，仍然受到一定的限制。我国《民法典》规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[3]与《住宅室内装饰装修管理办法》[4]对此则进一步对其权利行使的限度予以明确规定。从上述各项规定可以看出，无论是从相邻关系角度出发，还是从建筑物区分所有权的层面考虑，业主在行使不动产所有权或使用权时,应当在斟酌、平衡相邻各方的利益和公共秩序后,给予他方便利和接受限制,一旦危及建筑物的安全或损害其他业主的合法权益，权益受损方要求行使恢复原状或赔偿损失等救济权利时，该业主势必应当承担相应的责任与义务。
三、业主行使恢复原状请求权的原则与例外
（一）恢复原状请求权的性质
恢复原状有广义和狭义之分。广义的恢复原状是指恢复权利被侵犯前的原有的状态，狭义的恢复原状是指将损害的财产修复。在司法实践中，恢复原状请求权被归于物权请求权的范畴。我国《民法典》规定，造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重做、更换或者恢复原状。此处的恢复原状不是通过价值的补偿来恢复原状，而是通过对物进行修理、替换等方式恢复原状，其目的在于恢复对物的完满支配的状态，即在物受到毁损的情形下，要求通过修理、替换等方式，使得物在外观上和功能上恢复至与被侵害之前处于相当的状态，从而充分保障所有权人的利益。
事实上，将恢复原状请求权归于物权请求权的范畴，是以物受毁损并有恢复原状的可能作为前提的，对于物已完全灭失或恢复原状在经济上不合理或无必要的情形下，受害人应当具有主动权及选择权，恢复原状请求权并未排除受害者行使请求赔偿损失的权利，即其在行使恢复原状请求权之外，也可以请求赔偿损失，在恢复原状不足以弥补其实际损失时，其在行使恢复原状请求权的同时也可以请求赔偿损失。
（二）恢复原状请求权的归责原则
我国《民法典》规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任；行为人造成他人民事权益损害，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定。由此规定可以看出，过错责任原则与无过错责任原则共同构成我国侵权行为法的归责原则体系，前者以加害人的过错为责任之依据，后者不以加害人的过错为责任之依据。所谓无过错责任原则，是指无论行为人主观是否有过错，只要其行为与损害后果间存在因果关系，就应承担民事责任的归责原则。适用无过错责任原则不以行为人主观上有过错为构成要件，无论行为人主观上有无过错，都要承担责任。在无过错责任中，因果关系是决定行为人责任的基本要件，只要行为人的行为与损害结果之间具有因果关系，行为人就要承担责任。
《民法典》规定，造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者请求恢复原状。仅从该规定的文义层面上看，权利受害人请求行使恢复原状请求权，并不以行为人的主观故意或过失为必要条件，受害人并不需要举证证明行为人主观上有过错来支持自己的主张，行为人也不得以自己主观上无过错进行抗辩，只要行为人的行为与损害结果之间具有因果关系，行为人就要承担责任。李某将主卧卫生间改造为衣帽间的行为，虽在主观上并无损害林某相邻权的故意或过失，但其行为客观上仍影响了林某主卧卫生间的原有使用功能，故林某行使恢复原状请求权，要求李某将已截断的下水管道恢复原状，并不以李某存在主观故意或过失为要件，李某仍应当承担恢复原状的责任和义务。
（三）行使恢复原状请求权过程中成本的归属
对于造成不动产或者动产毁损的，权利人请求恢复原状，在此过程中，势必会因恢复原状的过程而产生部分成本，对该部分费用的承担，应当根据造成不动产或者动产毁损的不同原因，归属不同。
1、行为人存在主观故意或过失。对于此种情况，因行为人的故意或者过失，导致权利人不动产或动产受到毁损，权利人当然有权要求行为人恢复原状，对于恢复原状过程中产生的成本，亦当然归属于行为人。
2、权利人存在故意或过失。恢复原状请求权适用于无过错归责原则，但该原则并不意味着完全不考虑权利人的过错或第三人的过错。事实上，在特殊情形下，权利人对损失的发生或扩大存在过错的，可以减轻行为人的责任。损害的发生系因权利人或第三人的故意所造成的，行为人并不承担责任。[5]
3、行为人无过错。权利人行使恢复原状请求权，并不要求行为人存在主观故意或过失，但在行为人对损失的发生无过错的情况下，行为人虽需承担恢复原状的责任，但因此产生的部分成本，若全部归属于行为人，必然有违公平，显属不当。在此情形下，以公平责任原则为导向，由权利人承担一定的补偿责任，将部分成本归属于权利人，对于定纷止争、社会稳定具有重要意义，也符合社会主义核心价值观的立意要求。如两级法院虽均判决李某承担恢复原状的责任，但考虑到其并不存在主观故意或过失，故其履行恢复原状的义务后，林某应当对其恢复成本予以补偿。
四、恢复原状的标准与尺度
（一）物的毁损不具有恢复可能性
恢复原状以物的毁损存在恢复的可能性为前提，但恢复原状也应当考虑其经济成本。一般而言，物的效用主要体现在经济价值上，在动产或不动产发生毁损的情况下，虽然可以修理或重做，但如果修理或重作的费用远远超过了更换新的替代物的经济价值，此时应当考虑到行为人的赔偿成本，允许其以同等质量的替代物履行恢复原状的义务。即在物的毁损已不存在恢复的可能性或恢复成本极度不合理的情形下，权利人并不能机械要求行为人恢复原状，更宜选择要求行为人更换替代物或赔偿损失作为维权途径。
（二）物的毁损具有恢复可能性
对于不动产的毁损，在存在恢复可能性的情况下，其恢复的标准与尺度，也应当以恢复使用功能为限。
房屋设计功能不同，对设计和施工的要求也不同，《城市新建住宅小区管理办法》及相关法律法规禁止擅自改变房屋及配套设施的用途、机构，包括改变水管、地漏、便器位置、增设卫浴设施等公共设施。物业或被侵权人有权要求擅自实施上述行为的行为人恢复原状，但在实践中，并不能简单的将恢复原状理解为恢复至与建筑物原始设计样式完全一致，事实上，实践中对建筑物进行改造的原因、程度各不相同，在确定恢复原状的程度及标准时，也应当充分考虑改造原因、程度、功能、成本等因素，以恢复使用功能为限。一方面，业主对享有所有权的住宅等专有部分进行改造，在不影响建筑物安全的情形下，并无不当，其改造行为对其他业主造成用水、排水、通风等权利的影响时，将其已改造部分恢复使用功能，已能满足其他业主的需求。另一方面，业主改造原因、程度并不相同，将已改造部分恢复至原始设计样式可能会致使该业主产生巨大的经济成本，且无恢复的必要性和可能性的情况，在此情形下，强制要求业主将已改造部分恢复至原始设计样式，存在成本浪费、强人所难的可能性，同时不利于邻里和谐、社会稳定，故对于恢复原状以恢复使用功能为限具有经济适用性和可操作性。
[1] 最高人民法院民事案件案由规定课题组编著：《最高人民法院<民事案件案由规定>理解与适用》，人民法院出版社2011年3月第1版，第97页。
[2] 金启洲：《民法相邻关系制度》法律出版社，2009年版，第259页。
[3] 第十五条规定，业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为民法典第二百八十六条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”…（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
[4] 第五条规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：…（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间…（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
[5] 《中华人民共和国民法典》第一千一百七十三条 被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。第一千一百七十四条 损害是因受害人故意造成的，行为人不承担责任。第一千一百七十五条 损害是因第三人造成的，第三人应当承担侵权责任。
