因宅基地上的房屋继承涉及的宅基地使用权变更登记有关政策
在查明被继承人遗产，法定继承人之后，我们应当将《继承法》、《婚姻法》、《土地管理法》等有关法律、政策规定告知继承人，由继承人协商一致后，确定遗产继承。公证员在告知有关政策时，一定把土地、城建、规划等一系列政策告知继承人，特别是农村宅基地变更登记有关政策规定，很多群众不了解。
（一）部分继承人户籍在宅基地所在村的，另有一部分继承人是居民或非宅基地所在村的。根据一九九九年五月一日国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十八条规定：非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。一般应建议，宅基地所在村的继承人继承比较合适，在变更登记宅基地使用证时符合政策规定。而且继承人可以申请审批拆屋建屋手续，如果是非宅基地所在村的继承人继承，土地使用证虽可变更登记至继承人名下，但今后申请建房时，符合审批条件的可以审批，不符合审批条件的就无法批准。因为目前宅基地只允许本村民组织成员使用，一旦房屋拆除后，土地使用权由集体收回。在平时实践中，我们常采用宅基地所在村的一位继承人继承，其余继承人放弃继承。经全体继承人协商同意，由继承人给予其他放弃继承权的继承人一定经济补偿。我们应建议继承人采用这种做法，必要时邀请所在村二委会负责人进行协调，做一些思想工作，在目前已办公证来看，效果还是不错，减少了遗产继承纠纷。
（二）如果继承人是非宅基地所在村村民，即继承人是居民户或外村村民，被继承人的房屋仍然可以合法继承。二00六年五月十六日杭州市国土资源局印发的《杭州市土地使用权变更登记若干规定》的通知第十八条规定：土地权利人死亡或受让人死亡的，办理土地变更时，其遗产的继承处置必须经公证机关公证。实质上允许非本村村民因房屋继承发生的土地使用权变更登记，也就是说可以变更登记到非宅基地所在村的任何继承人名下。但在实际操作中肯定会产生矛盾，在集体宅基地使用权变更登记时，应当经土地所有权人即村委会同意。根据《中华人民共和国村民组织法》规定，经全体村民或者村民代表大会讨论，如果不同意变更登记到非宅基地所在村的继承人名下，那么继承来的房屋就必须转让给宅基地所在村的村民，这与现行的宪法、法律和社会制度相冲突。现有的《中华人民共和国物权法》仍然没有解决这个问题。我们现在采用下列几种方法：（1）是做好村委会工作，同意继承人土地使用权变更登记；（2）建制镇范围内的房屋，建议继承人办理国有出让住宅用地手续，缴纳一定的规费、出让金，这样可以彻底解决房地矛盾；（3）继承后，村委会又不同意变更登记，可以建议继承人将继承的房屋出售给当地无房的村民。
除了上述三种方法外，以个人观点提出设想，既然宅基地所有权是农民集体所有，村民委员会应当可以将宅基地使用权出租给地上房屋所有权人，并规定使用年限，统一由县、市人民政府制订比较可行的每年每平方米土地有偿使用金，解决房与地分属不同所有权人的矛盾。从现在以人为本，和谐社会的角度出发，应该是可行的。但是宅基地使用权出租仅限于农村宅基地上房屋继承情况，不能扩大到其他交易行为，禁止农民房屋买卖、出售、赠与，防止集体土地流失。
（三）如果夫妻有一方死亡，另一方配偶仍健在，不论原宅基地登记在谁的名下，健在的一方配偶仍享有宅基地使用权，如果子女和配偶共同继承房屋，配偶一方有优先登记权，所以新的宅基地使用权人一般登记为仍健在的配偶方。但继承房屋的子女也是该宅基地使用权共有人，现有的登记办法中未明确共有人对宅基地使用面积的分摊，而且与一户一宅的规定有冲突。
