(一)物业管理纠纷的受理范围。
l、物业行政法律关系引起的纠纷不能作为民事诉讼受理。
物业管理中存在着行政管理法律关系，而民事诉讼处理的是平等民事主体之间的财产和人身关系。因此，对物业管理纠纷中涉及到行政管理法律关系的，均不能作为民事诉讼受理，而应当通过行政诉讼的途径予以司法救济。如业主大会及业主委员会的成立是否合法及因选举程序产生的纠纷，首次业主大会投票权产生的争议，对物业管理企业资质审查是否合法，行政主管部门对业主委员会不予登记备案等引起的纠纷。
2、业主内部自治管理产生的纠纷不能作为民事诉讼受理。
业主内部的管理纠纷主要表现为两类：一是个别业主与业主之间产生的纠纷；二是个别业主与业主自治管理机构业主大会、业主委员会产生的纠纷。笔者认为，个别业主之间为物业管理活动产生纠纷，往往是为物业服务收费标准是否合理而相互比较，但因其双方均不能代表全体业主做出决定，不能代表全体业主与物业管理企业形成物业管理法律关系，故对这种业主内部纠纷不能作为民事诉讼受理。当然，如个别业主之间因传统民法相邻关系中的通风、采光以及通行等产生侵权纠纷的，也是可以作为民事诉讼受理的。业主与业主大会、业主委员会之间的纠纷主要表现为：业主对业主大会、业主委员会成立的合法性提出质疑，或是对业主大会、业主委员会形成的决定不服从、不执行，要求撤销该决定等。笔者认为，由于业主大会形成的决定是投票表决的，不可能征得所有业主一致同意或认可，所以业主之间存在不同意见也在所难免。如前所述，由于业主大会在法律上即等同于全体业主，其形成的决定即是全体业主的意志，对全体业主具有约束力；而业主委员会则是业主大会的执行机构，是业主大会的代表人、代言人，也即是全体业主的代表人、代言人，业主大会、业主委员会可以监督和督促业主履行其形成的决议和决定，但当两者发生争议时，也即是自己与自己发生的争议，显然不能作为民事诉讼受理，而应当由其内部协商解决，或者由业主大会形成决议后授权物业管理企业对个别业主进行制裁或提起诉讼。
(二)业主委员会的诉讼地位。
业主大会是我国国内立法中对于业主自治团体的统称，即区分所有权人管理团体。法国法称之为“协同管理团体”(SyndicatCooperatif)，系为享有法人格之团体，有法律上的行为能力，实施法律行为，并能进行诉讼活动，管理人为管理团体之代表人，于诉讼上代管理团体为原告或被告。③德国法称之为“住宅所有权权人共同关系团体 ”。即“住宅所有权人共同体”，该共同关系体之形成，不由强行法规予以规定，住宅所有权人于法律上亦不当然结成“住宅所有权人共同体”，而通常系由住宅所有权人通过契约而予确定。此外，依德国现行住宅所有权法，住宅所有权人共同体，未有权利能力，因而不具法人人格，于诉讼上，非住宅所有权人共同体，而系单个住宅所有权人成为当事人。④依日本现行建筑物区分所有权法，区分所有权人之团体包括管理团体、管理团体法人及社区管理团体三类，系一种附条件的承认管理团体为法人的模式，又系一种折衷主义模式。由30人以下的区分所有权人所构成之管理团体于性质上为无权利能力之社团，称为“区分所有权人的团体”(管理团体)，但依日本民事诉讼法第46条规定，非法人之社团或财团，没有代表人或管理人者，得以其名义起诉或被诉，即仍有诉讼当事人能力；而区分所有权人人数为 30人以上，且“由区分所有权人及议决权(表决权)各以3／4以上的多数的集会决议，决定成立法人、规定名称和办公处所，并在主要办公处所所在地进行登记 ”的，即成为拥有法人资格的“管理团体法人”。⑤美国区分所有现制称区分所有权人管理团体为“公寓所有人协会”，于法律性质上，系不具有公司法人的人格，但经美国法律理论及社会情势的变迁，美国法院于19世纪70年代所作判例上，表明了承认该类团体之法人资格的立场，迄今已普遍获得事实上的承认。⑥由此可见，管理团体法人化乃是各国立法与实务的共同倾向，在此之下，每一区分所有权人均当然成为管理团体之构成员。进而，区分所有权人间的管理规约即成为此法人组织的章程，其效力不仅拘束于每一区分所有权人，而且对区分所有权人之继受人亦可发生。⑦
我国现行《民事诉讼法》规定的民事诉讼主体除了企业法人、自然人之外，还有其他组织。我国《民法通则》规定，企业法人是指全民所有制企业、集体所有制企业有符合国家规定的资金数额，有组织章程、组织机构和场所，能够独立承担民事责任，经主管机关核准登记，取得法人资格。最高人民法院《关于贯彻执行〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条规定，其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产。但又不具备法人资格的组织。根据上述法律规定，能够成为民事诉讼主体的企业法人和其他组织必须是经过工商管理部门登记，领有营业执照，具有民事权利能力和一定的民事行为能力的主体，业主大会、业主委员会显然不具备上述条件。而我国地方立法中又是承认业主大会、业主委员会的法律地位的，如1997年《上海市居住物业管理条例》第六条第一款规定，业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。《湖南省城市住宅区物业管理条例》第四条第三款规定，业主会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，业主委员会是业主会的办事机构；第六条规定，业主会的业主公约和作出的决议，对物业管理区域内全体业主具有约束力，业主会的民事责任由全体业主共同承担。《天津市物业管理条例》第九条第一款规定，业主会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，业主会是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织；第十五条第五款规定，业主会签订的物业管理服务合同，由全体业主共同承担民事责任。江苏、南京、深圳等省市的物业管理条例中也均有类似规定。实践中业主委员会代表全体业主提起的诉讼也日渐增多，如南京市鼓楼区人民法院审理的原告星汉城市花园业主委员会诉被告江苏星汉置业有限公司车库使用权纠纷一案。近日，广东省高级人民法院在一份对深圳市中级人民法院的批复中也明确表示：经房地产行政主管部门备案登记的业主委员会，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料，未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房引起的纠纷，以及全体业主与物业管理企业之间因住宅小区物业管理引起的纠纷，可以自己名义提起诉讼。⑧
笔者认为，虽然业主委员会是经过房地产行政主管部门登记备案，具有合法的组织机构和负责人，也具有一定的公示效力，在行使权利上更具有便利性，但是从业主委员会的职能来看，其只是业主大会的执行机构，只能在业主大会的授权下履行职责，其本身并不能构成管理团体，真正的管理团体法人应当是业主大会，且以业主委员会委员数人之经验、技能所做之决定是否能真正代表全体业主尚值得疑虑。因此，在目前国内立法尚未赋予业主大会、业主委员会管理团体法人地位的情形下，出于对管理效率原则之考虑，应当赋予业主委员会一定的管理权限，如代表业主与物业管理企业签订物业服务合同，代表业主提起诉讼，协助物业管理企业行使日常管理事宜等。但是其管理权限也应有一定的限制，如对于物业管理服务合同的内容以及代表全体业主提起诉讼或应诉等特别重大的事宜，应当在事先召集业主大会会议，有持有1／2以上投票权的业主参加，并经与会业主所持投票权2／3以上通过，形成决议后由业主大会授权方可实施。人民法院在受理此类诉讼时也应当审查业主委员会是否持有业主大会的授权，以避免因业主委员会与业主大会意见不统一，从而造成管理上的混乱和业主委员会任期的不稳定性。
综上，区分所有权人因生活于同一区分所有权建筑物而于事实上构成不可回避的共同关系，且此共同关系不仅限于对共用部分的财产共有关系，更重要的是表现为基于对共同财产的利用、保有以及对共同生活秩序的维护所必然产生的共同事务管理关系。管理团体具有法人资格时，于建筑物区分所有权制度下，有如下实益：
l、管理团体可以自己名义对外为法律行为，于取得权利及订定契约上均极为有利。2、管理团体自身成为权利义务的归属点，使诸法律关系变为明确，且由于管理团体之存在及其代表者的资格均因法人登记而获公示，因而第三者在与管理团体为交易行为时，具有便利性和安定性。3、在区分所有权建筑物发生改建乃至进行重大修缮时，于融资上更为便利。4、可直接以管理团体法人名义赋税，对建筑物、土地税负之课缴、完纳更为便利。5、使基于对区分所有权建筑物的使用、管理所发生的对外诉讼及请求赔偿上更加便利。
①李延荣、周珂著：《房地产法》，中国人民大学出版社2000年版，第183页。
②2003年9月1日起施行，中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》第二条。
③参见陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第229页。
④参见陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第230页。
⑤参见陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第231－239页。
⑥参见陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第235页和239页。
⑦参见陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第240页。
⑧2005年1月7日人民法院报第1版。
⑨参见陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第240－２４１页
