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律师说法

异议登记与处分登记之外其他登记之间的效力

日期:2012-08-17 来源:北京房地产律师网 作者:北京房产律师 阅读:198次 [字体: ] 背景色:        

(一)异议登记与查封登记

在同一房屋上,异议登记之后,又有登记簿记载的权利人的债权人申请法院对该房屋进行了查封并进行查封登记,登记机构应当如何处理?

我们认为,首先,二者同为对房屋权利的限制登记而非对房屋权利的处分,因此,二者相互之间能够并存。其次,查封登记系登记机构依法院的协助执行通知书而为的登记,严格地讲,是在执行法院查封的命令。登记机构在此并无选择的余地,在核对协助执行通知书的真实性并确定查封的具体房屋系登记簿记载的房屋后,只能依照协助执行通知书的要求予以查封登记。因此,异议登记并不能影响此后的查封登记。但是当被保全的财产面临被处分的危险时(比如拍卖),利害关系人应该可以以异议登记为依据提出执行异议,并且要求中止执行,待更正登记完成或异议登记失效之后再由法院决定是否继续执行程序。即使当事人没有提出执行异议,法院在发现其执行的不动产权属有争议(登记簿上存在异议登记)时,也应该主动中止执行,否则将使异议登记丧失存在的实益。

(二)异议登记与预告登记

如果异议登记之后,登记簿记载的权利人就该房屋的买卖或者抵押申请预告登记,我们认为,登记机构应当准许。因为预告登记本质上是对债权的保障,预告登记的只是债权,在预告登记之后,只是限制了登记簿记载权利人的处分权,权利人并未对其房屋权利加以处分。因此,允许权利人预告登记,并不违反第78条的规定以及《物权法》的精神。需要强调的是,预告登记的权利人通过预告登记,实际上获得了一种优先权,从而能够有效避免异议登记失效后登记簿记载的权利人将房屋另行处分的可能性。在异议登记之后,登记簿记载的权利人申请处分登记被拒绝的情况下,登记机构不妨建议当事人申请预告登记,以避免异议登记失效之后可能出现的纠纷,以及登记机构可能的赔偿责任。

当然,按照《办法》第78条,异议登记实际上限制了登记簿记载权利人的处分权。异议登记之后又进行预告登记的,需待异议登记注销后,方可申请本登记。预告登记三个月的期间,也应当至少在异议登记注销之日开始起算。

还应当注意的是,异议登记实际上已经限制了登记簿记载的权利人的处分权,为了避免其不知此项限制而受到损害,登记机构应当参照本条第二款的规定,及时书面通知登记簿记载的权利人,以便其及时提出更正或者采取其他措施维护自己的合法权益。

(三)异议登记与在先的处分登记

按照一般的登记规则,申请在先、登记在先。但问题在于,如果此前登记簿记载的权利人已经和他人就该房屋进行交易,并申请了处分登记,但至异议登记之日,该处分登记尚处于审核过程中,申请在先、登记在先的规则是否应当适用?在此情况下,就涉及到在先的处分登记与异议登记的效力哪一个更强的问题。

例如,某甲将其房屋卖给某乙,双方申请了转移登记并被登记机构受理。依据《办法》第27条,登记机构应当在30个工作日内将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定。在这一期间,某丙对该房屋的所有权申请了异议登记。但在此情况下,如果继续办理在先申请的处分登记,显然有悖异议登记作为临时性保障措施的本旨。故而,本条强调,只要在先的处分登记尚未完成,即房屋登记机构已经受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿上,第三人申请了异议登记,则异议登记的效力应当优先,房屋登记机构应当中止办理原登记申请。

异议登记完成后,自然对第三人起到了一种警示作用。第三人可以通过异议登记知悉该房屋权利上存在纠纷,从而不再与登记簿记载的权利人交易。问题在于,在前一案例中,在先的处分登记中的双方申请人,在签订合同以及申请办理登记时,并不知悉异议登记的存在;买受人或者他项权利人无从预见此种风险从而拒绝交易,而登记簿记载的权利人对登记无法正常进行也是不知的。为了避免在先登记的双方申请人不知异议登记的存在导致其处分登记中止,本条规定了登记机构的通知义务。登记机构在受理异议登记并中止办理原登记申请的情况下,应当尽快书面通知申请人,以便其有所准备,并通过合理手段维护自己的合法权益。



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