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律师说法

异议登记与在后的处分登记之间的效力

日期:2012-08-17 来源:北京房地产律师网 作者:北京房产律师 阅读:429次 [字体: ] 背景色:        

(一)关于异议登记与处分登记之间效力的争论

《物权法》并未对异议登记的效力进行明确规定。《办法》起草过程中,对完成异议登记之后,如果登记簿记载的权利人再行申请处分登记,登记机构应当如何处理,存在不同认识:

一种观点认为,在异议登记之后,登记权利人如果处分其财产,则构成无权处分。因此,登记机构有权拒绝办理处分登记。其理由在于,《物权法》虽然没有直接对异议登记的效力加以规定,但是第184条明确规定“所有权、使用权不明或者有争议的财产”不得抵押。做类推解释,在产权存在争议的情况下,权利人显然无权处分其权利。因此,异议登记期间,登记机构应当暂缓办理处分登记,否则一旦证明登记权利人不是真实的权利人,登记机关又要进行变更登记,从而增加登记机关的负担。尤其应当看到,如果登记机关为其办理了过户登记,第三人再次转让,后来,又要撤销,可能造成交易秩序的混乱。因为不能及时办理过户登记造成受让人不能及时取得物权的,则应当按照登记权利人违约处理。

这一认识也是登记实践中的通常做法,虽然《城市房屋权属登记管理办法》没有明确对此加以规定,但是其第27条规定:“登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的,初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记,并颁发房屋权属证书;注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销,并注销房屋权属证书。”这里所言的“权属清楚”,就暗含了产权存在争议情况下不予或者暂缓登记的意思。在地方性法规中,多数地区对产权存在争议的情况下不予或者暂缓登记进行了明文规定。例如《广州市城镇房地产登记办法》第19条第6项规定:“房地产权属纠纷尚在诉讼或者仲裁过程中的”,房地产行政主管部门应当作出不予登记的决定。陕西省、上海、天津、新疆、武汉、吉林、长春、南京、苏州等地也规定此种情况下不予登记。而《深圳经济特区房地产登记条例》第26条第1项规定:“产权纠纷尚未解决的”,登记机关可作出暂缓登记的决定,并书面通知申请人。广东省、福建省、合肥、珠海、贵阳、哈尔滨等地也采用了暂缓登记的做法。故而,在存在异议登记的情况下,登记机构也同样有权拒绝为登记权利人对不动产的处分办理登记。

另一种观点认为,存在异议登记的情况下,并不妨碍权利人的处分权,登记机构也无权暂缓或者拒绝其登记请求。

《办法》第78条最终采取了比较谨慎的态度,在《物权法》没有明文规定的情况下,类推《物权法》第184条,认为在办理了异议登记的情况下,登记机构不能再为登记簿记载的权利人办理处分登记。至于究竟是不予登记还是暂缓登记,《办法》考虑到异议登记只是一种临时性保障措施,故而将异议登记的效力确定为暂缓办理处分登记,待异议登记注销后,登记簿记载的权利人仍然有权申请办理处分登记。

(二)从异议登记的本质审视异议登记的效力

我们认为,从异议登记的本质出发,异议登记之后,不应影响登记簿记载的权利人另行处分其房屋权利;登记机构也不应拒绝其处分登记的请求,理由在于:

第一,异议登记并不表征权利,它只是一项临时性的救济措施。因此,其效力主要是警示他人该物权存在产权不明的交易风险。按照一般的社会经验,一个合理的交易第三人在发现了异议登记以后,他不会轻率地购买房屋。但异议登记之后,登记权利人并没有被剥夺或者限制其权利,其仍然有权处分其财产,受让人也可以购买,其与相对人订立的处分其不动产权利的合同仍然是有效的。但是因为有异议登记,所以受让人不能构成善意取得。在登记簿记载的权利人的处分权仍然存在且法律没有对其限制的情况下,如果登记机构拒绝为其办理处分登记,不仅缺乏法律依据,而且妨害了不动产的流转,违背了鼓励交易的原则。

第二,异议登记不影响处分登记,并不妨碍异议登记立法目的的实现。异议登记的本质在于为真正权利人提供临时性的救济,避免在异议登记期间第三人善意取得房屋权利。这一立法目的无需登记机构在异议登记之后拒绝处分登记,即可实现。例如,某甲的房屋被某乙申请了异议登记,现某甲将房屋卖给某丙,而登记机构亦为其办理了转移登记。此种情况下,某丙明知异议登记的存在而购买房屋,显然不能适用善意取得。因此,如果最终法院判决该房屋系某乙所有,则某乙可以持判决书直接申请更正登记,将房屋更正到自己名下。在这一过程中,某乙的利益并未因登记机构办理处分登记而受到损害。而某丙明知异议登记的存在,就意味着其自愿承受了房屋所有权被更正登记到某乙名下的风险,因此,不能认为其受到损失,故而某丙也无权要求他人予以赔偿。可见,允许登记机构继续办理处分登记,并不损害真正权利人的利益,符合异议登记设立的本旨,也不会引发登记机构的赔偿责任。

第三,禁止登记机构继续办理处分登记,可能损害登记簿记载的权利人及第三人的利益,并可能引发登记机构的赔偿责任。在上一案例中,如果登记机构拒绝为某丙办理转移登记,最终法院判决某乙的异议不成立。可能出现以下两种情形:1、此时某甲见房价大涨,遂在某丙不知情的情况下,持法院终审判决申请注销异议登记,再将之卖给某丁并办理了转移登记。在此情况下,某丙只能要求某甲承担违约损害赔偿责任,而无法请求交付房屋并办理转移登记,从而损害其利益。其固然可能对某甲请求违约损害赔偿,但也可能认为登记机构的不作为导致其无法取得房屋所有权,从而对登记机构要求赔偿;尤其是在某甲无力承担赔偿责任的情况下,其往往会要求登记机构赔偿。2、房价大跌,某丙拒绝再购买该房屋,从而导致某甲的损害。在此情况下,某甲固然可以依据《物权法》第19条要求异议不当的某乙赔偿,也可以要求某丙承担违约责任;但也可能某甲认为登记机构的不作为导致了某丙的违约,从而对登记机构要求赔偿。

第四,可能导致查封制度虚置、异议登记滥用并妨碍不动产的流转。如果认为异议登记可以阻止不动产权利的处分登记,就意味着异议登记具有与人民法院查封相同的法律效力。但在设定条件和审查程度上,异议登记远远较查封登记宽松。依据《物权法》第19条,申请异议登记无需申请人提供担保,登记机构也仅做纯粹的形式审查。而依据我国《民事诉讼法》,无论是诉前财产保全还是诉讼财产保全都有较为严格的条件和程序要求。例如,申请诉前财产保全,一方面,法律要求“情况紧急,不立即申请财产保全将使其合法权益受到难以弥补的损害” 作为诉前财产保全的前提;另一方面,申请人应当提供担保,不提供担保的,驳回申请。此外,人民法院接受申请后,必须作出裁定;裁定采取财产保全措施的,应当立即开始执行,即向登记机构发出协助执行通知书,由其进行查封登记。二者效力相同,但条件和程序上存在天壤之别,这就必然导致当事人通过异议登记来解决诉前财产保全的问题,从而导致查封制度的虚置。而异议登记极为宽松的申请条件和成本,以及与之不匹配的严厉效果,就可能引发当事人滥用异议登记的道德风险。例如,可能出现指使或者收买没有财产的人,对竞争对手恶意申请异议登记,使其无法对其房屋进行处分,从而受到损失。最终即便法院认定异议登记不当,异议登记申请人也没有财产进行赔偿。这种情况下,不仅阻碍了不动产的正常流转,实际上也加大了登记机构的风险。

(三)实践中的操作建议

鉴于《办法》第78条的规定可能引发登记机构沉重的赔偿责任,我们建议,登记机构在操作中应当结合《物权法》和《办法》的规定灵活处理。

一方面,前述案例中的法律风险主要在于某甲将房屋另行卖给某丁并办理转移登记。在此情况下,某丙的利益显然受到损害。其固然可能对某甲请求违约损害赔偿,但也可能认为登记机构的不作为导致其无法取得房屋所有权,从而对登记机构要求赔偿。为了保护某丙的利益,避免可能发生的索赔风险,建议登记机构在某丙明知房屋存在异议登记,而仍然申请处分登记的情况下,告知某丙办理相应的预告登记。一旦办理预告登记,未经某丙的同意,即便异议登记被注销,某甲也无法将该房屋转移登记给某丁。从而就避免了某丙可能的损失,也化解了登记机构可能的法律风险。

另一方面,前述做法只能解决某甲将房屋另行卖给某丁并办理转移登记时的风险,而不能解决第二种风险,即某丙拒绝再购买该房屋,从而导致某甲的损害。我们认为,鉴于《办法》只是规定“房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的,房屋登记机构应当暂缓办理”,而对于暂缓的时间并未规定、何种情况下可以重新启动处分登记都没有规定。操作中,登记机构也可以考虑:如果房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的,经登记机构告知该房屋上有异议登记后,申请人双方仍然执意申请的,登记机构可以要求双方出具明知该房屋有异议登记、自愿承担法律风险的书面保证;待其出具书面保证后,登记机构可以为其办理处分登记。



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