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律师说法

区分建筑物之基地问题权利纠纷解析

日期:2012-05-05 来源:房地产律师网 作者:未知 阅读:61次 [字体: ] 背景色:        

区分建筑物之基地是指与区分所有建筑物直接接触,并支撑建筑物的土地。有一定的道理,因为表面上建筑物仅仅受与其接触的土地支撑。而事实上,建筑物所占据的建设用地面积大于这一起直接支撑作用的建筑物水平投影的面积,以满足区分建筑物的通风、采光、隔音、眺望等需要。并且建筑物容积率、建筑密度、楼间距是建设规划的重要内容。土地对建筑物的支撑不仅仅重量的“支撑”,还必须满足通风、采光、隔音、眺望等功能。十分显然,对区分建筑物起“支撑”作用的土地,不仅仅是建筑物直接接触的土地,而且包含建筑物所占据的全部建设用地。现有必要对各区分所有人对建筑用地费用的分摊进行分析。

首先,必须明确建设用地的性质,是所有权、使用权,抑或租赁权。在我国,土地属于国家或集体所有。《土地管理法》第43条规定,“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。”建设单位和个人必须首先依法取得土地使用权,才可能进行建设。当然,建设者可以首先以租赁的方式取得土地使用权,进行建设。不过这种现象在我国目前实践中并不多见。于是,区分所有人对建设用地所享有的主要是建设用地使用权。基地仅仅是建设用地的一部分,所以其性质亦然。

其次,有必要对地基费用的分摊进行分析。区分建筑物所占据的建设用地费用由各区分所有人依据其专有部分面积大小,按份分摊。建设用地使用权,其实只是区分所有人以按份共有的方式购买的财产权。地基利用权亦然。

区分所有人对区分建筑物所占据的建设用地(包含基地)所享有的权利为按份共有的建设用地使用权,即建设用地的准共有权。区分所有人对基地的按份共有的准共有权有其特殊性,这种特殊性来源于基地与区分建筑物的依随关系,区分所有人只能将其在基地中所有份额的权利与其建筑物区分所有权一并出售,并且其他共有人不享有优先购买权,同时,区分所有人对地基的处分不得损害其他区分所有权人的利益。



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