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物业管理

区分建筑物业主自治机构法律地位分析

日期:2012-05-05 来源:房地产律师网 作者:未知 阅读:121次 [字体: ] 背景色:        

(1)区分建筑物业主自治机构法律地位分析

在我国当前业主自治管理水平还比较低,业主委员会损害业主利益行为的民事救济机制仍然不健全情况下,业主自治机构法人模式缺乏其存在的土壤。同时,采用无法人模式又会使得其难以有效实现其目的。于是,承认业主自治机构民事主体资格的同时,严格限定其权利能力和行为能力的范围成为必要。具体规则如下:第一,业主大会具有独立民事主体资格,但其民事权利能力以物业管理活动为限。第二,业主委员会作为业主大会的执行机关,其在业主大会“物业管理活动”权利能力范围内具有相应权利能力和行为能力,依法能够独立为一定的民事法律行为。第三,业主委员会可以在物业管理活动范围内,作为民诉法第四十九条规定的“其他组织”,在业主委员会职责范围内代表全体业主的共同利益参与诉讼活动。第四,业主委员会虽然有一定的权利能力和行为能力,但其本身不是法人,其没有独立财产,也不可能独立承担其法律行为的后果。在其对外进行法律行为时,其与业主和业主委员会的关系相当一种代理关系。

(2)对业主自治机构的监督

业主委员会建立的主要理论基础是“公共选择”和“代议制”民主理论。而民主监督则是代议制民主的主要组成部分。在我国目前《物业管理条例》虽然规定了对业主委员会的监督制度,但是条款过于抽象,缺乏可操作性。例如《物业管理条例》第六条规定,业主享有“监督业主委员会的工作”权利,第十一条规定,业主大会应当履行“选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作”职责。条文中对业主委员会监督的原则规定,缺乏相应组织机制和规章制度相配套,难以形成现实的监督力量。于是,实践中出现了,本应代表全体业主利益的业主委员会却成了侵犯业主利益的“特权阶层”,并且这一现象有进一步扩张的趋势。实践中,业主委员会或者个别业主侵犯业主利益行为多种多样,滥用职权、假公济私;与物业公司和开发商恶意串通;接受物业公司贿赂,对物业公司损害业主利益的行为听之任之等等。但无论其表现形式怎样,其本质都在于背离业主委员会的法定职责,损害全体业主的利益。解决业主委员会侵权问题的关键是完善业主委员会监督机制要进一步强化业主大会对业主委员会监督的可操作性,规定五分之一的业主提议可以召开业主临时大会,以达到对业委会行为进行监督,必要时变更业委会委员的目的,在业主大会之下建立监督小组,赋予其监督权。监督小组发现业委会有侵权行为时,可提出质询案,要求业委会提出解释;在物业小区较大,业主成员较多(一般指小区拥有200户业主以上)的情况下,可以成立业主代表大会,既可以解决业主成员较多,难以召开业主大会的困难,也可以强化对业主委员会的监督。



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