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物业管理

业主权与建筑物区分所有权法律解析

日期:2012-05-04 来源:房地产律师网 作者:未知 阅读:95次 [字体: ] 背景色:        

(一)业主权与建筑物区分所有权

1989年11月建设部发布的 《城市异产毗连房屋管理规定》确立了“异产毗连房屋”的概念及内涵,即结构相连或其有共有、公用设备和附属建筑物,而为不同所有人所共有的房屋属于“异产毗连房屋”。这是国家机构目前仅有的关于“建筑物区分所有关系”的表达方法;《物权法(草案)》开始使用“业主的建筑物区分所有权”这一概念。这一概念虽然为相关主体的保护和实现提供了一条新的途径,是立法上的一个重大进步。但笔者认为,业主的建筑物区分所有权不能概括现代业主的所有权利,概念的内涵尚显狭隘。业主权与建筑物区分所有权不能同日而语,主要区别体现在这样几个方面:①权利主体不同。业主权利主体除了包括区分所有权人,还包括了居住权人、承租人等其他与房屋占有、使用相关的主体。②权利客体不同。业主权客体除了包括在整幢建筑物内业主的区分所有部分、共有部分外,还包括了在整个规划小区范围内的与房屋相关的土地、道路、标识、空间甚至于小区整体环境等。③权利内容不同。业主权除了包含了区分所有权,还包含了非所有权形态的权利因素,例如基于租赁关系或居住权而获得的对小区内物的占有与使用权。

有学者注意到,建筑物区分所有权作为一种物权,旨在规定静态的物的归属问题,不应当包含成员权这一混合性权利,而平时在物业管理中使用的“业主权”则是以成员权为核心的权利束,强调的是动态的权利运行。这一观点值得注意,它至少强调了业主权的内涵不能为建筑物区分所有权所涵盖,如把概念界定为建筑物区分所有权则会缩小业主的范围。但作者认为“业主权仅为物业管理中使用的概念,与建筑物区分所有权分属不同领域”这一定论未必恰当。从前述内容看,“业主权”事实上可以成为囊括建筑物区分所有权内涵的法律意义上的概念。

(二)业主权与以非小区形式存在的建筑物所有权

我国房地产建设的实际状况是以土地整幅规划、使用为基础的建筑物区域即小区已经成为商品房存在的主要形式,但仍然还存在着相当数量的以非小区整体规划为存在形式的其他建筑物。如前所述,广义的“业主权”包括小区之外的房屋所有权,但法律上的“业主权”仅定位于建筑物区划(小区)内业主的复合物权。如此而言,就在逻辑上出现了新的问题——即业主权是否与非小区规划建筑物的“业主”权利设定、保护的存在矛盾?其实,业主权在设定、保护规划小区内业主的权利义务的过程中,并不排除其他建筑物形式中所有权者的权利,只不过小区规划外的建筑物所有权人这类“业主”权利不由法律“业主权”规则予以规定而已。小区规划外的建筑物所有权人按照一般的所有权关系由《物权法》作出系统规定即可。



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