底层业主反对加装电梯，加装工程还可以进行吗？
为既有多层住宅加装电梯是房地产逐步进入存量市场以来,政府顺应人口老龄化趋势开展的一项便民、惠民工程。加装电梯在解决老年群体上下楼困难的同时，也创造了更加舒适宜居的社区环境。但实践中，不同楼层的业主对加装电梯的利益诉求差异明显，加之部分小区加装电梯需要对既有道路、绿化进行改建，造成“众口难调”的局面，部分业主的强烈反对也在一定程度上阻碍了加装电梯工程的落地实施。加装电梯在性质上属于对建筑物及其附属设施进行改建，根据民法典规定，由“双2/3参与表决”且“双3/4表决通过”即可实施，故个别持反对意见的业主应予以配合，不得妨害施工。
【典型案例】
刘某系涉案楼幢701室权利人之一。毛某某系涉案楼幢101室权利人。2019年，涉案楼幢业主就加装电梯工程征询意见，包括毛某某在内的业主均签字同意。后涉案楼幢业主与该楼幢所在的业委会签订《加装电梯联建协议书》，该协议载明：“本小区业主委员会在54号单元全体业主自愿同意达成加装电梯协议书基础上，并向影响相关权利人的全小区全体业主发放书面征询意见表，获三分之二以上业主同意，同时54号单元90%以上业主同意签订加装电梯联建协议书”，该协议所附费用分摊明细显示涉案楼幢101室及102室无需承担分摊费用。此后，业委会作为发包方与作为承包方的案外人甲公司签订《加装电梯项目服务及施工合同》。2020年10月，涉案楼幢加装电梯规划方案张贴于单元门口予以公示。2021年1月5日，业委会及涉案楼幢所在的居民委员会出具《情况说明》，载明规划方案图于2020年10月16日公示后曾被撕毁，后于当日重新张贴，涉案楼幢101室、102室因会影响其采光等原因有争议，目前正在协商解决。2021年4月1日，涉案楼幢既有多层住宅增设电梯项目完成建筑工程开工报送（备案）信息登记。2021年4月21日，刘某与毛某某等因涉案楼幢加装电梯事宜发生纠纷，并导致肢体冲突，后经公安机关派出所主持调解，双方自愿达成协议，约定互不追究对方责任。此后，刘某与涉案楼幢其他业主一起作为原告诉至法院，请求判令：毛某某停止妨碍，不得阻碍涉案楼幢加装电梯工程。法院经审理认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。为既有多层住宅加装电梯系政府适应社会经济发展和满足人口老龄化需求而推行的一项实事工程。电梯安装或许会给底层住户的采光等造成一定影响，但本着方便生活、团结互助的原则，底层住户应给予其他业主安装电梯的便利并接受一定的限制。本案中，就涉案楼幢加装电梯事项已向业主征询意见并约定了费用分摊比例，涉案楼幢既有多层住宅增设电梯项目，亦完成了建筑工程开工报送（备案）信息登记。从诉讼中毛某某的主张及后续加装电梯施工过程中发生的肢体冲突与报警情况来看，毛某某对加装电梯不予同意并实施阻拦实属不妥，其实施的妨害行为依法应予排除。
【法治建议】
加装电梯在性质上属于对建筑物附属设施的改建行为，根据民法典规定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。事实上，相较于物权法规定的全体业主“双2/3”同意，民法典确立的“双2/3参与表决且双3/4表决通过”即全体业主“双1/2”标准实质上已经降低了决议通过门槛，有效避免了实践中因部分业主怠于行使共同管理权导致决议难的问题，更有利于业主形成决议，促进业主自治机制更好地发挥作用。从当前司法实践来看，对加装电梯施工实施妨害的业主均为加装楼幢持反对意见或相邻楼幢的低楼层住户，主要理由是加装电梯严重影响己方住房的采光、通风、通行，且征询意见、表决及施工方案公示等程序不规范，未充分保障低楼层业主的权利。随着加装电梯工程的推广，此类排除妨害纠纷案件增长趋势明显。
对此，建议如下：
1.推动基层自治组织牵头协商，增强低楼层业主的“参与感”。居民委员会、业主委员会等基层自治组织可根据需要积极搭建社区协商平台，组织业主民主协商，引导各利益相关方理性表达意见诉求，寻求各方意愿的最大公约数。
2.规范意见征询与表决程序，增强低楼层业主的“认同感”。虽然根据民法典规定，个别低楼层业主的反对并不足以阻止加装电梯，但是在意见征询、表决及施工方案公示等整个过程中应确保公开、透明，尤其注重保障低楼层业主的知情权和参与权。
【相关法条】
《中华人民共和国民法典》
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第二百八十八条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
编写人：
上海市第二中级人民法院民事审判庭副庭长
卢薇薇
上海市第二中级人民法院民事审判庭法官助理
高勇
