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律师说法

房地产律师解析土地使用权转让

日期:2012-04-28 来源:北京房地产律师网 作者:北京房地产律师 阅读:66次 [字体: ] 背景色:        

(1)土地使用权转让条件

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。

条件:1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;2、按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地的条件。

《条例》19条:未按土地使用权出让合同规定的期限和条限投资开发、利用土地的、土地使用权不得转让。

(2)土地使用权转让与地上建筑物的关系

土地使用权与地上建筑物、其他建筑物一同转让原则。该原则同样适用于土地使用权的租赁或抵押。

《条例》25条:土地使用权和地上建筑物,其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房屋管理部门批准。

(3)土地使用权转让合同与原出让使用权合同

土地使用权转让合同受原出让合同约束,即土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务也随之转移。受让人所享有的使用权年限,为出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限;受让土地的用途受原出让合同约束,需要改变出让合同规定土地用途的,应征得出让人同意并经土地管理部门、规划部门批准,重新签订出让合同、办理变更登记。

价格转让管制。条例26条:土地使用权转让的价格明显低于市场价格的,市县人民政府有优先购买权。土地使用权转让市场价格不合理上涨时,市、县人政府可以采取必要的措施。

(4)土地使用权转让的性质和条件

性质上属于物权转让范畴,可以准用于所有权移转规则。受让人只能享有原权利人剩余期限的权利。

必须签订转让合同。明确转让价格、移转土地占有的时间等。同时,受让人必须登记,在登记后才取得土地使用权,否则仅享有土地的债权,无权对抗已经取得登记的第三人。



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