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律师说法

房地产律师解析划拨土地使用权相关法律规定

日期:2012-04-28 来源:北京房地产律师网 作者:北京房地产律师 阅读:59次 [字体: ] 背景色:        

现行立法允许划拨土地使用权在一定条件下进行商业化利用,往往发生各单位通过各种渠道争取划拨土地,并将其转让、租赁、抵押的现象。

(一)公益目的划拨土地使用权的基本定性以及与出让土地使用权的区别

指严格按照现行法律规定的条件获得的用于公益目的的土地使用权。

划拨地主要特征:行政性、无偿性、和无期限性。

划拨用地直接产生于政府的批准行为,在交纳征用补偿安置费后即可取得土地使用权,不需要向国家交纳出让金和签订任何合同。

划拨用地主体应交纳土地使用税。

划拨土地使用权的基本特征是不得转让、出租、抵押。被排除在交易之处。只适用于公益事业或国家重点工程项目。

国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,法律、行政法规规定的其他用地。

(二)公益目的划拨土地使用权与出让土地使用权的区别

1、取得方式。划拨—行政划拨;出让—合同

2、是否支付对价。划拨—不需要支付出让金,无偿取得;出让—一次性支付出让金。

3、存续期限。划拨:无期限性。出让—有最高年限。

4、使用权性质:出让地—可进入市场交易。划拨地—不能直接进入市场。

(三)划拨地使用权及其终止

无偿取得划拨土地使用权的土地使用者,因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的,市县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权,并可依照本条例的规定予以出让。对划拨地使用权,市县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求,可以无偿收回,并可依照本条例的规定予以出让。无偿收回划拨地使用权时,对其地上建筑物,其他附着物,市县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。

(三)非公益目的划拨土地的转轨

1、非公益目的划拨地使用权的市场化处分

条例第45条规定:符合下列条件的,经市县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨地使用权和地上建筑物,其他附着物所有权可以转让、出租和抵押:

(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人。

(2)领有国有土地使用权证

(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明

(4)依照该条例第二章规定签订土地使用权出让合同,向当地市县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的,分别依照该条例第三章、第四章和第五章的规定办理。

2、划拨土地转轨方式和程序

1992年国土局《划拨国有土地使用权管理暂行办法》、《划拨国有土地使用权出让手续及其办理土地登记程序的说明》

出让方:市县土地管理部门;受让方为原划拨土地使用者。划拨土地必须先办理出让手续,才能进行市场化处分(转让、租赁和抵押),即实行先出让后市场化处分的原则。

程序:

(1)申请土地管理部门和房产管理部门批准

(2)政府审批条件

(3)签订土地出让合同,交纳出让金。

(4)办理土地使用出让登记手续

3、划拨地使用权转轨的变相方式

(1)划拨土地上的房屋转让

(2)划拨土地使用权作价入股



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