抵押人未经抵押权人同意可以转让抵押房产
——郑某可诉金某房屋买卖令同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省江阴市人民法院（2020）苏0281民初8981号艮事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告：郑某可
被告：金某
【基本案情】
2017年11月8日，原告郑某可与被告金某签订《房地产买卖合同》，约定金某将某处房屋作价人民币65万元出卖给郑某可。因该房屋系金某的拆迁安置房，在签订合同时金某尚未取得房屋产权证，故双方在合同中约定，金某在获得房屋产权证书后过户至郑某可名下，过户费用由郑某可负担。合同签订后郑某可支付了全部购房款。金某随后向郑某可交付了房屋的钥匙，郑某可取得房屋后进行了装修，并一直居住。2020年1月8日，金某取得了房屋产权证书，同年1月21日，4月15日，金某两次将房屋抵押给了赵某某，并办理了抵押登记，抵押债权金额共计50万元。因抵押登记存在，金某至今未履行房屋过户义务。
【案件焦点】
1.未经抵押权人同意抵押人能否转让抵押房产；2.抵押人转让抵押财产，抵押权是否受影响。
【法院裁判要旨】
江苏省江阴市人民法院经审理认为：原告郑某可与被吿金某于2017年11月8日签订的房地产买卖合同合法有效，郑某可与金某结清购房款，金某也向郑某可交付了房屋。金某在取得房屋产权证后，依合同约定应当在1个月内履行房屋产权的过户变更登记。但金某未能履行约定的义务，故郑某可有权要求金某办理产权变更登记。
金某在取得房屋产权证后，隐瞒房屋已实际出售的事实，将房屋抵押给他人，金某应当及时清偿债务消灭抵押权，以便履行其与郑某可之间的房屋买卖合同。郑某可在知道房屋存在抵押权，金某有可能无法消灭抵押权的情况下，坚持要求金某办理房产的过户登记，并没有违反法律禁止性规定，且即使该房屋存在抵押权，该房屋产权变更并不能对抵押权人的抵押权产生实际性损害。因郑某可有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利与诉讼权利。故对郑某可的诉讼请求，依法予以支持。
据此，江苏省江阴市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《屮华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，作出如下判决：
一、原告郑某可与被吿金某2017^11月8日签订的房地产买卖合同有效。
二、被告金某应于木判决发生法律效力之H起3个月内将其名下的案涉房屋的产权变更至原告郑某可名下。
一审宣判后，当事人未上诉，现判决已发生法律效力。
【法官后语】
本案涉及的问题为房屋已经依法办理抵押登记的情况下，能否判决办理产权变更手续，如办理产权变更手续，抵押权是否受到影响。
本案中抵押物虽为"先转后押"，但我国实行不动产物权变动的登记生效原则，金某在签订房屋转让合同后，并未丧失房屋所有权，其仍是该房屋有权处分人，故赵某某依法取得房屋抵押权。
郑某可与金某签订的房屋买卖合同，该合同旨在转移房屋所有权，郑某可基于合同取得的债权权利中，最为核心的是请求金某按照合同交付转让房屋以及办理相应产权庾更手续。在房屋上存有合法抵押权的情况下，行政机关会限制办理产权转移登记手续，即使在《中华人民共和国民法典》施行以后，自然资源部关于做好不动产抵押登记工作的通知，明确了《中华人民共和国民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记，故在《中华人民共和国民法典》施行之前的审判实践中，在抵押物未经抵押权人同意而转让但又不具有其他合同无效的情形时，法院一般认定该抵押物转让合同有效，当受让人要求转让人按照合同约定履行不动产物权变更登记义务时，因行政机关不予办理转移登记手续，一般确认当事人诉请情形属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定的“法律上或者事实上不能履行"，受让人只能转而要求转让人承担其他形式的违约责任。本案判决前即使《中华人民共和国民法典》已经颁布，立法观点已经明确未经抵押权人同意可以转让抵押财产，内部讨论时仍旧出现有观点认为因无法办理转移登记手续，转让合同履行不能，驳回郑某可的诉讼请求。
从民法理论上看，物权相对于债权具有支配性、排他性的特点，因而在同一标的物上既有物权存在，又有债权存在时，物权无论成立先后，通常都应具有优先于债权的效力，即当抵押权合法设立时，无论该抵押权的设立在转让合同订立之前还是之后，抵押权人均应具有优先于受让人实现抵押权之权利，在二者发生冲突时，应当优先保护和实现抵押权人的权利，因此，《中华人民共和国民法典》第四百零六条从法律上明确抵押权的追及效力，并确立第三人代为清偿制度来实现抵押权人、抵押人和抵押物受让人之间的利益平衡，抵押物的转让合同不但是有效的，抵押物的所有权变更也不受限制，只是抵押权在依法消灭前始终存在于抵押物之上，即使案涉房产过户至郑某可名下，因抵押权的物上追及效力的存在并不会损害赵某某的权利。即使行政机关对房屋的权利转移作出限制，但物权未灭失，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。出卖人应依诚实信用原则全面履行合同义务，对于涉讼房屋存在的违法状态，应自行采取相应措施予消除行政限制后协助完成过户手续，故木案中判决金某将房屋产权变更至郑某可名下。
编写人：江苏省江阴市人民法院邓云相娟，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
