最高院：购房人仅签订认购书而未签订正式的商品房买卖合同的是否可以排除抵押权的执行？
本文仅供交流学习，若侵犯到您的权益，敬请告知处理。
裁判要旨：买卖双方没有签订正式的商品房买卖合同，而是签订了认购协议书，该协议书未对案涉房屋交付条件及日期、产权登记、面积差异处理以及违约责任等合同主要内容作出明确约定，不符合有关法律法规的规定;且上述协议书还约定双方须订立正式的商品房买卖合同，但双方又未签订正式的商品房买卖合同。故案涉认购书不是正式的商品房买卖合同，双方并无签订合法有效的书面买卖合同，买受人主张按照《执异和复议规定》第二十九条的规定排除抵押权无法得到支持。
案例索引：《秦宁、中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司再审案》【（2021）最高法民申3575号】
争议焦点：购房人仅签订认购书而未签订正式的商品房买卖合同的是否可以排除抵押权的优先受偿权？
裁判意见：最高院认为，在原审法院已经查明并认定华融公司对执行标的享有抵押权的情形下，秦宁要排除华融公司对案涉房屋享有的抵押权优先受偿权，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条的规定。该条确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位;同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”予以排除。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人优先受偿权。此即属于“但书”条款所言的例外规定。该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等而设置的特别规定，实践中需要严格审查和把握，以免动摇抵押权的优先性基础。《执行异议和复议规定》第二十九条规定体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。因此，在华融公司对执行标的享有抵押权的情形下，秦宁作为案外人对案涉房屋享有的权益，如要对抗已办理登记的抵押权的优先地位，必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。
根据原审查明的事实，秦宁与金中海公司没有签订正式的商品房买卖合同，而是签订了认购协议书，该协议书未对案涉房屋交付条件及日期、产权登记、面积差异处理以及违约责任等合同主要内容作出明确约定，不符合有关法律法规的规定;且上述协议书还约定双方须订立正式的商品房买卖合同，但双方又未签订正式的商品房买卖合同。故原判决据此认定，案涉认购书不是正式的商品房买卖合同，双方并无签订合法有效的书面买卖合同，秦宁的诉请不符合《执异和复议规定》第二十九条的规定，并无不当。
秦宁在购买房屋过程中存在过错。如前所述,原审查明本案存在先抵押后签订商品房认购书的情况，秦宁在购买房屋时没有注意到房屋所有权登记存在他项权利阻碍房产过户的瑕疵，在签订案涉商品房认购协议书时未尽到向房产登记部门了解案涉商品房物权状态的注意义务，应承担所购房屋无法办理过户的相应责任。故原判决驳回秦宁关于确认案涉房屋归其所有并办理产权过户登记的诉讼请求，适用法律亦无不当。
