作者：广东省广州市花都区人民法院万咏华曾维亮
来源：《人民司法》2023年第11期、广州市中级人民法院
房屋买卖合同无效
返还价款未定情形下的执行考量
裁判要旨：
房屋买卖协议被认定无效后，申请执行人依据生效判决请求强制腾退房屋，人民法院在决定是否采取强制腾空措施时应考虑被执行人是否就合同无效后申请执行人应当返还的款项另行主张权利，双方当事人能否就腾退房屋达成一致意见，申请执行人是否愿意为强制腾房提供适当的担保，强制腾房是否会造成明显的利益失衡以及是否会对另案审理造成不利影响，不继续执行强制腾房是否会给申请执行人造成无法挽回的损失。执行法官应结合个案，综合上述要素作出是否强制腾房的决定。
案号
执行：（2021）粤0114执15876号
案情
申请执行人：黄某。
被执行人：刘某某、卢某某。
广东省广州市花都区人民法院于2021年4月21日作出（2020）粤0114民初17360号民事判决书，确认黄某与卢某某、刘某某于2014年5月16日签订的房屋买卖协议无效，卢某某、刘某某于判决发生法律效力之日起30日内将位于花都区狮岭镇的涉案房屋交还给黄某。刘某某、卢某某不服一审判决，提起上诉，广州市中级人民法院二审驳回上诉维持原判。判决生效后，黄某于2021年11月15日向花都区法院申请执行，请求被执行人卢某某、刘某某交还涉案房屋。
审判
本案执行过程中査明，黄某与刘某某、卢某某于2014年签订房屋买卖协议后即将涉案房屋交付给二人，二人未经合法报建手续，在原房屋基础上加建一层半，并将涉案房屋整体出租给外来务工者居住。现生效判决认定该协议无效，判令刘某某、卢某某向黄某返还包括加建部分在内的整栋涉案房屋。因刘某某、卢某某在该案一审和二审中坚持认为合同有效，并未要求黄某返还购房款等费用，故该案判决并未就该部分费用进行处理。
执行人员到涉案房屋现场向刘某某、卢某某直接送达执行通知书、传票，听取二人的意见，对涉案房屋进行现场调查，同时组织双方现场调解，双方无法就整体返还和补偿问题达成一致意见。经释明，申请执行人黄某不愿为本案的执行提供任何形式的担保。在本案执行过程中，刘某某、卢某某就房屋买卖协议无效后的补偿问题已向法院另案起诉并已立案受理，二人已向法院申请评估鉴定，目前该案尚在审理中。
执行法院认为，从形式上看，黄某作为权利人有权依据已生效判决向法院申请强制腾房；从实质上看，生效判决中同时认定黄某应当对刘某某、卢某某加建的部分以及装修部分的价值予以适当补偿。因刘某某、卢某某并未提起反诉，双方未能就此达成一致意见，故这部分内容未在生效判决书的判项中体现，但并不因此免除本案权利人黄某所负担的义务。房屋买卖协议无效后双方互负返还义务，且该返还义务在性质上并无先后顺序，应当同时履行。在申请执行人黄某不愿意为本案继续执行提供任何担保的情况下，其要求刘某某、卢某某无条件、整体返还涉案房屋的主张缺乏法律依据。从效果上看，双方无法就涉案房屋的整体返还达成和解，且申请执行人不愿意为本案的继续执行提供任何担保，继续强制无条件、整体腾退涉案房屋会导致双方利益明显失衡，不符合善意文明的执行理念，同时会对刘某某、卢某某诉请黄某赔偿损失案件的评估鉴定造成不必要的干扰，涉案房屋整体交付申请执行人黄某之后有导致评估鉴定无法进行的风险。
综上，执行法院认为申请执行人黄某的强制腾房申请暂不具备继续执行的条件，依法可终结本次执行程序，待另案确定双方权利义务的法律文书生效后，申请执行人可以再次申请执行。
执行法院作出终结本次执行程序的裁定书并送达后，双方当事人均无异议。
评析
在农村房屋买卖合同纠纷中，经常出现房屋买卖合同签订多年后，出卖人出于各种原因请求法院确认合同无效，要求买受人返还房屋的情形。因买受人往往不是该集体经济组织成员，房屋买卖合同在司法实践中会被认定无效。买受人基于各种原因往往并未在诉讼中明确提出如法院认定合同无效请求出卖人返还购房款的请求，法院的裁判亦不可能超出当事人的主张进行裁判，这就导致在法院认定房屋买卖合同无效的情况下，无法就返还购房款赔偿损失等问题一并处理，原本应当在一案中一并解决的问题需要通过另案诉讼来解决，也给案件的执行带来极大的困扰。
一、合同无效返还价款未定情形下强制腾房的两难困境
结合最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第16条明确的执行案件的受理条件，最高法院《关于适用民事诉讼法的解释》第461条的相关规定，在合同无效返还价款未定情形下，申请人依据生效判决申请强制腾房符合执行立案的条件，应当立案受理并执行，法院不得以另案结果未定为由不予受理。
立案受理之后，执行法院必然会面临着是否采取强制腾房措施的问题。如果继续执行，被执行人大都会提出申请执行人未返还购房款或者赔偿损失的抗辩，双方如无法就腾房和返还价款赔偿损失等达成一揽子协议，法院依职权采取强制措施腾房，必然会加剧双方的对抗，激化原本就已复杂的矛盾，甚至引发流血冲突。“强制执行之实务上，命债务人交出不动产之强制执行，执行法院遭受之困难最多，盖债务人大都以消极行为不为搬迁，其凶恶者且以积极行动抗拒执行人员之强制搬迁行动，通常非动员多数执行人员不为功。”[1]如不继续执行，法院生效判决确定的期限内履行义务的判项便无法落地，判决书成了申请执行人眼中的“法律白条”，法院的权威性会受到申请执行人的质疑，执行法官还可能面临申请执行人的信访投诉。在合同无效返还价款未定情形下的强制腾房问题是摆在执行法院面前的实践难题，妥善处理此类问题的关键在于通过法律解释的方法平衡好各方利益。
二、强制执行过程中必然面临的利益衡量
法律的最高价值是公平正义，法官对法律的解释以实现这一价值为目标，虽然公平正义是模糊的，但它的基本内涵在具体的社会背景中是确定的，有着公认的准则；法官对公平正义的理解虽然带有主观色彩，但并不意味着法官可以任意解释公平正义。[2]法官司法的过程是一个法律解释的过程，法律解释过程中必然蕴含着法官的利益衡量与判断。利益衡量的实质是一种法院判案的思考方法，以至于有学者对利益衡量方法作出如下精辟的总结：利益衡量方法，实际上是先有结论后找法律条文根据，以便使结论正当化或合理化，追求的是让法律条文为结论服务，而不是从法律条文中引出结论。法院判决依据的不是法律条文，而是利益衡量初步结论加找到的经过解释的法律条文。[3]
执行工作是整个司法程序中的关键一环，是运用国家强制力实现生效裁判的复杂过程，既关系胜诉债权的实现，也关系被执行人、案外人等相关方的合法产权保护，关系经济社会发展大局。正因为执行工作本身是实现利益分配，执行实施过程更需要利益衡量。法官进行利益衡量保护更高位阶、更需要保护的利益关系，并不意味着可以毫不顾忌另一种利益因而受到的限制和减损。利益衡量应当遵循比例原则，在各种合法利益之间产生冲突，保护一种利益必须以牺牲另一种利益为代价时，应尽可能将其它合法利益的损失降至最低，衡平的结果应有助于实现利益总和的最大化。基于此，最筒法院要求各级人民法院要牢固树立依法执行、文明执行、善意执行理念，在充分考虑和保护债权人合法权益的基础上，统筹兼顾相关方利益。要坚持比例原则，找准双方利益平衡点，避免过度执行。
本案的处理实际就是一个利益衡量的过程。如果机械执行生效判决强制要求两被执行人腾空所涉房产，必然会造成双方利益的明显失衡。一方面，申请执行人黄某在未支付任何补偿的情况下，借助法院的执行强制力拿回了包括两被执行人投资加建部分的整栋房产，间接助长了卖房人在房产增值后主张合同无效的不诚信行为。另一方面，在申请执行人未提供任何担保的情况下，如果法院强制两被执行人交还包括加建部分在内的整栋房产，两被执行人极大可能拿不到任何本应得到的补偿，出现“房钱两失”的局面，有违最朴素的公平正义观念，引发更大的社会不公。此外，强制腾房对利益相关者的影响也应在法院的考虑范围之内。涉案房产目前处于出租状态，在无法妥善安置涉案房产承租人的情况下，法院强制腾空会导致目前承租该房产的众多外来务工者的居住受到影响，引发不良社会效果。为避免上述情况出现，执行法官极力促使双方当事人执行和解。在无法达成执行和解的情况下，执行法官对本案双方负担的权利义务进行了解读，为本案申请执行人的强制执行申请引人担保制度以求双方利益能够适当均衡。在申请执行人不愿意提供担保的情况下，才最终作出终结本次执行程序的处理。因执行过程中已充分考量了双方的利益并在执行裁定书中充分说理，执行裁定书作出之后，双方对此均无异议。
三、合同无效返还价款未定情形下强制腾房的考量因素
利益衡量绝非是虚幻的，在客观形态上，法官对利益衡量尺度的把握一般是在现有法律文本的框架内进行，法官需要做的就是将一定的案件事实通过某种解释而嵌入到法律规则的既定逻辑框架之中。[4]综合此类案件的一般情况，执行法院认为，合同无效返还价款未定情形下强制腾房需要综合考量如下因素：
一是被执行人是否就合同无效后申请执行人应当返还的款项另行主张权利。在房产增值的情况下，卖房人主张合同无效想要获取增值收益的情况下，买房人坚持认为合同有效是维护自身利益的最佳方式，基于诉讼策略的选择，必然会导致在法院认定合同无效的情况下其返还价款的主张无法一并处理。在执行阶段，作为被执行人的买房人如果已经及时通过诉讼或者仲裁的途径主张权利，则买卖双方在法律上的对抗就已经实际展开，双方互负的返还义务也将通过法律渠道得以确定。此时买房人不是权利上的休眠者，其合法权益应当得到尊重。
二是考虑申请执行人与被执行人能否就互负义务的履行达成一致意见。双方互负返还义务的情况下，对于返还义务的履行，除法律明确规定的之外，双方当事人均可以通过自由磋商达成一致以从根本上解决纠纷。即便进入到强制执行程序，法院的强制执行行为亦不得违背双方当事人达成的无损于案外人及社会公共利益的意思自治条款。
三是双方无法达成一致意见的情况下，申请执行人是否愿意为继续执行提供适当的担保。合同无效后双方互负返还义务在性质上并无先后顺序，应同时履行，任何一方在对方履行之前均享有抗辩权。申请执行人要求对方先行腾房，亦应当在腾房前退还购房款，其不能以返还价款具体金额未定而拒绝履行。在金额未定的情况下，申请执行人要求腾房的，应当参照最高法《关于执行担保若干问题的规定》的规定，为其申请继续执行的行为提供适当的担保。
四是强制腾空是否会造成明显的利益失衡以及是否会对另案审理造成不利影响。在申请执行人未返还购房款的情况下，强行腾房会造成双方利益的明显失衡。房产加建、装修部分的补偿，往往需要通过评估鉴定程序才能够确定其价值。买房人为主张其赔偿金额，往往会主动向法院申请评估鉴定。强行将房屋腾空交由卖房人，存在卖房人收回房屋后破坏房屋结构及装修，或者阻止评估鉴定机构开展工作的可能，有导致另案评估鉴定无法展开的风险。
五是不继续执行强制腾房是否会给申请执行人造成无法挽回的损失。申请执行人已经在执行期限内向法院申请了强制执行，不会因为法院不继续执行而丧失时效利益。不继续执行仅会导致申请执行人此次无法实现收回涉案房屋的目的，并不会改变该房屋的归属。在申请执行人未收回涉案房屋的情况下，其同时仍然占有本应返还的购房款，该资金占用费亦可以抵偿房租损失，并未给申请执行人造成无法挽回的损失。
因个案情况存在差异，上述各因素在法官作出判断时的权重也不相同，执行法官须结合案件实际情况综合各种因素才能妥善平衡各方利益。
（作者单位：广东省广州市花都区人民法院）
[1]陈荣宗：《强制执行法》，三民书局2000年版，第592页。
[2]梁上上：“利益的层次结构与利益衡量的展开”，载《法学研究》2002年第1期。
[3]梁上上：“利益的层次结构与利益衡量的展开”，载《法学研究》2002年第1期。
[4]常怡、黄娟：“司法裁判供给中的利益衡量：一种诉的利益观”，载《中国法学》2003年第4期。
