买房时遇到“一房两卖”，购买人该如何追偿合同涉及生活的方方面面，小到去餐厅吃饭、商场购物，大到去医院就医、买卖房屋等，都与合同息息相关。但是，如果你和对方签订了合同，没办法按照预定计划执行了怎么办？定金和订金有何差别？如何把违约损失降到最低？本期《民法典通解通读》为大家讲解如何在解除合同时避免违约。

业主必看！事关小区养宠物、停车位法律问题解答被侵权人的主张能否成立，关键在于在饲养动物损害责任纠纷中当事人的举证责任以及所提交的证据是否达到证明标准。关于举证责任分配，《民法典》第一千二百四十五条规定，饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任。因此，饲养动物侵权责任一般适用无过错责任，所以在此种情况下，被侵权人一般无须举证证明动物饲养人或管理人存在主观过错，应就侵权行为存在、造成了损害后果，侵权行为与损害后果之间存在因果关系进行举证。例如，被侵权人可以提交事发时的监控录像、病历、诊断证明以及报警记录等。

预抵押登记权利人优先受偿权规则探析预抵押登记完成后本登记完成前，如果出现预购人未按期偿还贷款，抵押权人能否凭借预抵押登记对预购人所购商品房行使优先受偿权，在司法裁判实践中却存在争议。2020年12月31日，最高人民法院公布《关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《担保制度解释》）以期配套民法典适用，《担保制度解释》第五十二条对预抵押登记的优先受偿问题进行了相应制度安排，且与以往司法实践中的裁判模式存在差异，旨在建立全新的预抵押登记优先受偿裁判规则。在此背景下，笔者就该条款的具体适用问题展开研讨。

违约金调整规则是因违约数额过高或者过低产生的特殊规则，法院可以对当事人达成的协议进行干预，其目的在于恢复契约的实质自由。最高人民法院多次出台司法解释、批复等规范性文件对违约金的调整进行规定。认定违约金是否过高应当结合合同的主体、履行情况、当事人的过错程度及逾期利益等综合衡量。本案中，孙某与周某均为自然人，非商事主体，在孙某违约后，周某未能及时止损，致损失扩大，其本身也存在过错。另外，合同约定租期为10年，孙某未付租金时合同已经履行6年，结合合同的履行情况及房屋自身的情况，应当酌情对违约金进行减少。

变更建筑物使用功能后业主行使恢复原状请求权的限度分析在房屋装修、改造过程中变更建筑物原始设计的情形更为常见，而由此引发的建筑物区分所有权争议不断，矛盾频发，为和谐邻里、稳定社会，统一裁判尺度，本文对变更建筑物使用功能的依据及限制、恢复原状请求权的行使及标准等问题进行分析，以期为统一司法认定标准，规范裁判行为提供思路。

房屋租赁合同纠纷中违约金如何计算违约金规则并不是以惩罚为目的，主要还是为了监督保障交易有序开展，弥补当事人一方因对方违约所遭受的损失。违约金规则有利于促进和保护交易，能够很好的维护市场经济秩序。

预约合同是指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意，购房人与房开公司签订的促使双方订立商品房买卖合同为义务的认购协议书、预购协议、预订协议等均为预约合同。订立本合同的作为与不作为，是违反预约合同、承担预约合同责任的主要依据，一方当事人未尽义务导致商品房买卖合同的谈判、磋商不能进行则构成违约，应当承担相应的违约责任。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。以自然物理属性和功能用途来看，建筑物的全体业主对楼房的外墙和顶端拥有建筑物共有权，未经业主同意，任何擅自处理和改变楼房的外墙和顶端使用权的行为，均构成对业主权益的妨害，应承担相应的民事责任。且物业公司不得进行出售、出租及处置建筑物共有部分、共有区域等与物业管理无关的活动。

案件审理中若存在原告起诉的动机可疑、有关的法律关系内容明显有悖常理、诉讼双方配合默契且不存在实质性的诉辩对抗等情况，法官应当主动进行调查取证，谨慎审查以排除虚假诉讼。存在涉嫌虚假诉讼的，防止机械适用“谁主张、谁举证”证明规则，法官应从证据与案件事实的关联程度、证据之间的联系等方面，依法全面、客观地审核各方当事人提交的证据，充分运用逻辑推理和日常生活经验对证据进行综合审查以判断是否存在虚假诉讼可能。

居住权属于民法典新规定的用益物权，民法典施行前的法律未有规定，涉居住权合同、居住权的设立、消灭等应适用民法典相关规定。居住权需通过书面形式订立，并采取登记生效主义即到登记机关办理登记时居住权才设立，才能对抗第三人。同时根据物权债权相区分原则，签订居住权合同并未设立居住权，居住权合同成立生效也不以居住权设立为必要条件。