农村房屋买卖的效力如何认定在农村房屋买卖、转让中，转让农村房屋所有权的出让人通常为当地村民，而购买人或受让人既可能为当地村民、异地村民，也可能为城镇居民，受让主体较为广泛。在现行法律体制和城乡二元结构下，身份关系成为影响农村房屋交易效力的关键因素之一。为了准确地认定农村房屋买卖、转让的法律效力，我们认为应从购买人的身份将交易行为区分为农村村民买卖农村房屋和城镇居民买卖农村房屋两种基本类型，进而认定其合同效力。

城镇居民如何行使继承的宅基地使用权关于城镇居民享有的继承权内容，根据我国《继承法》第3条的规定，公民的房屋是被视为遗产的。[2]合法的私有财产不可侵犯，故城镇居民有权继承农村房屋，而不论主体城乡身份之差异。这与城镇居民购买农村房屋的行为截然不同，前者存在法律上的依据，而后者却触犯了政策上的禁止性条款。取得了房屋所有权，是继承人取得宅基地使用权关键的一步。

城镇居民在行使继承的宅基地使用权过程中需注意的问题宅基地使用权是指自然人依法享有的，在集体所有的土地上下建造、保有房屋及附属设施的用益物权。[10]我国《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”故未经批准不能建房已祛除宅基地使用权的核心内容，此时认定“非农业居民”享有宅基地使用权极为牵强。

上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。

关于审理宅基地房屋纠纷若干问题的意见宅基地使用权补偿款的分割，容易产生争议，特别是非集体经济组织的继承人往往基于继承关系而主张宅基地使用权，进而提出分割相应补偿款。鉴于农村宅基地使用权具有很强的身份属性，系农村集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，并且按户计算。