商品房销售广告和宣传资料的法律性质 商品房销售广告是几乎所有的开发商都在用且不得不用的手段，现代资讯社会没有这个销售手段几乎是不可能的，大连是东北的龙头，全国重点开放城市，在北方及沿海有相当的影响力，是全国乃至香港、国际一些房产巨头争夺的重要战场，商品房促销更是异彩纷呈，关于广告及宣传资料的纠纷也大量出现。

未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效？ 商品房买卖所涉及的法律法规和政策方面的内容，一般业主难以全面了解的，尤其是商品房开发早期，管理不规范，是否需要预售许可证业主并不清楚，行政主管部门也疏于管理，开发商没有依法领取商品房预售许可证进行商品房销售，业主没过错，而在于开发商与地方政府，因此以2003年6月1日《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的颁布为界限，在该解释颁布前，如果合同已经基本履行完毕，商品楼盘有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程竣工验收资料，业主请求继续履行合同的，为维护交易安全与社会稳定，应当认定合同有效。

商品房毗邻城市交通干线，受超标噪声污染，购房人不能以合同目的不能实现要求解除合同 最高人民法院民一庭认为：在交通干线已经客观存在，且开发商没有违反合同义务的情况下，购房人诉称的交通运输噪声污染并非由于出卖人违约行为所致。其以合同目的不能实现为由请求解除商品房买卖合同的主张，不符合《合同法》第94条的规定，不应予以支持。

商品房买卖合同因出卖人责任被认定无效后，善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费 商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。

无权代理人以他人名义出售商品房，其出售房屋的行为是否具有法律效力 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后以被代理人的名义订立合同，为广义上的无权代理行为。无权代理损害了被代理人的利益，故一般该行为无效，除非被代理人自己做出追认。这样规定是为了保护被代理人的合法利益，不允许他人随意假借被代理人的名义进行民事行为。但在代理行为的相对人主观上为善意的情况下，被代理人和第三人都为善意，他们的权利都应受到法律的保护，但法律必须选择优先保护哪一方的权利。一般来说，被代理人与无权代理人的关系更加密切，或者被代理人存在不当行为使无权代理人有机可乘。所以，虽然无权代理人的行为未经过被代理人授权，但一概认定这样的无权代理行为无效会有失公平，不利于保护市场交易的稳定性。

商品房买卖合同纠纷案件中，当事人如何准确认定商品房交付的时间 原告在与被告签订购房合同时，未对房屋内的装修标准、房屋内的设备在合同中做出明确约定，导致被告将房屋内的品牌空调予以调换，而原告在提出异议之时，没有合同的约定、依据，更没有相关的证据证实被告将房屋内的品牌空调予以调换的事实，最终让原告有言难辩、合法权益无法得到法律的支持和保护。在此提醒购房者，在与开发商签订购房合同时，一定要将房屋内的装修标准做出明确的约定，包括对装修的建材、墙面的涂料、门、窗的型号、材质等做出明确的约定；对于房屋内的附属设备，包括空调、取暖器等，均应将上述的附属设备的规格、品牌、型号等相关内容做出明确的约定。

房产公司迟延交房，商品房预购人如何维权 本案涉及合同的瑕疵履行及商品房预售中的迟延履行问题。商品房预售制度源于我国香港。商品房预售，又称期房买卖，是指预售方（房地产开发经营企业）将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给承购方，承购方交付定金或购房款，并在未来确定的日期将预售房屋交付给承购方的一种法律行为。商品房预售具有较强的国家干预性，该种法律关系一般具有三个特征：交易行为较复杂、履行期限较长、交易风险较大。

房产律师谈开发商进行虚假广告宣传是否构成违约 根据我国法律的规定，在此案例中，开发商进行了虚假宣传，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》规定，开发商的销售广告和宣传资料等可被视为是一种要约邀请，但是，如果其广告宣传中，对其相关设施所作的说明和允诺具体确定的，且对商品房买卖合同的订立及价格有重大影响的，即这种涉及标的物的质量、数量、价格等影响交易的重要事项的，即使该说明和允诺未写入买卖合同，亦应视为合同内容。

未交付使用的期房能否转让 无法转让未交付使用的房子。现实当中，我国法律并没有禁止商品房预售合同的预购人转让自己预购的商品房，但如果预购人自己与开发商在合同中约定预售商品房转让的条件或限制，则必须遵守合同约定。所以，当郑某与开发商在合同中约定了转让须征得开发商同意时，就必须遵守自己的约定，否则将承担违约责任。

开发商延期交房，可以要求退房吗 这要看合同中对此是如何约定的，如果有这方面的约定，则按约定处理。如果合同中没有约定，则需要具体问题具体处理。如果在宽限期过后，开发商仍不能交房，购房者有权解除合同，而且可以要求开发商返还所交的首付款和利息，并支付违约金。